زندگی در منطقه ۵ یا ۶ تهران؛ کدام بهینه است؟

مهاجرت اجباری بخشی از شاغلان مناطق مرکزی شهر به محلات اداری باعث شد تا معضل شب مردگی در این مناطق تا حدی مرتفع شود. این مهاجرت از آن جهت اجباری است که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید یا اجاره مسکن در مناطق مرکزی در گذشته در مناطق مسکونی شهر تهران نظیر منطقه ۴، ۵ و ۲۲ سکونت داشته اند؛ اما به دلیل ترافیک و زمان طولانی بازگشت از محل کار به خانه، به نوعی مجبور به مهاجرت به مناطق مرکزی شده اند.

اگرچه متوسط قیمت خرید و اجاره خانه در منطقه ۶ اندکی بالاتر از مناطق متوسط مسکونی شهر تهران است، اما این هزینه با کاهش هزینه حمل ونقل و حتی صرف زمان قابل جبران است. اگرچه این مهاجرت مزایایی را به همراه دارد، اما نباید فراموش کرد که شهرداری تهران طی سال‌های اخیر سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی در مسیر توسعه شهری در مناطق مسکونی و همچنین توسعه بزرگراه‌های شهری انجام داده که این مهاجرت بیانگر شکست این طرح هاست.

به گزارش دنیای اقتصاد، طی سال‌های اخیر بخش عمده‌ای از شاغلان ساکن مناطق غیر‌مرکزی شهر تهران تمایل پیدا کردند تا محل زندگی خود را از مناطق مسکونی پایتخت نظیر منطقه ۴، ۵ و ۲۲ به مناطق مرکزی که تا پیش از این اداری بودند منتقل کنند. به این ترتیب مناطق اداری شهر تهران در بازار خرید و اجاره با تقاضایی جدید از سوی متقاضیان مسکونی مواجه شده است؛ این موضوع در سبک زندگی در این مناطق شهری تهران اثرگذار شده به نحوی که بخشی از شب مردگی در محله‌های اداری تهران تا حدی مرتفع شده است.

اگرچه رفع این شب مردگی ایده آل به نظر می‌رسد، اما باید دید این رویه تحت‌تاثیر چه عواملی رقم خورده است و چرا بخشی از ساکنان مناطق مسکونی تهران به محله‌های اداری مهاجرت کرده اند و آیا این رویه به معنی هدر‌رفت سرمایه وارد‌شده در بخش توسعه مناطق مسکونی شهر تهران است یا خیر.

دهک متوسط کدام منطقه را برای زندگی ترجیح می‌دهد؟

طی دهه گذشته سیاستگذاران حوزه مسکن در کشور اقدام به فروش تراکم در مناطق ۵ و ۲۲ کردند؛ طی این سال‌ها ساخت وساز‌های گسترده‌ای در این مناطق با هدف ساخت مسکن و افزایش عرضه به بازار و در نهایت کاهش قیمت خانه در تهران انجام شد که البته این هدف به لحاظ قیمتی به هدف اصابت نکرد. ساخت وساز گسترده در مناطق تازه‌تاسیس شهری در تهران باعث شد تا سرمایه هنگفتی نیز صرف ساخت بزرگراه‌های جدید شود و این موضوع به بودجه تخصیص‌یافته به حمل ونقل عمومی از سوی شهرداری آسیب جدی زد.

بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که به‌رغم سیاست‌های اخذ شده در زمینه توسعه شهری در تهران طی دهه‌های اخیر؛ اما دو چالش مهم تامین مسکن و حمل ونقل پابرجاست. درواقع روند توسعه شهر تهران نه تن‌ها در مسیر رفع این چالش‌ها نبوده که خود بر چالش‌های موجود افزوده است. همین رویه‌های نادرست باعث شده تا بخشی از مردم که در مناطق مرکزی شهر تهران مشغول به کار هستند، طی سال‌های اخیر درصدد مهاجرت از مناطق مسکونی به مناطق اداری شهر تهران باشند و این موضوع وضعیت بازار خرید و فروش ملک رادر این مناطق تغییر داده است.

درواقع فاصله، ترافیک و عدم‌توسعه حمل ونقل عمومی در شهر تهران باعث شده تا بخشی از مردم زندگی در مناطق مرکزی را به زندگی در محله‌های مسکونی شهر تهران ترجیح دهند. این انتخاب از سویی بیانگر شکست طرح‌های توسعه شهری تهران در گسترش محله‌های مسکونی و از سوی دیگر نتیجه شکست پروژه‌های ساخت بزرگراه در کشور به جای توسعه حمل ونقل عمومی است.

بررسی‌ها از نبض بازار مسکن کشور حاکی از آن است که مناطق اداری شهر تهران نظیر منطقه ۶ در شرایط کنونی با سه نوع تقاضا در بازار خرید و اجاره مواجه است. دسته اول مالکان خانه در مناطق مسکونی شهر نظیر منطقه ۵ و ۴ هستند که محل کار آن‌ها در مناطق مرکزی شهر واقع شده و از ترافیک و صرف زمان طولانی روزانه خسته شده و بنابراین ملک خود را اجاره داده و با اجاره خانه در مناطق مرکزی به این بخش از شهر مهاجرت کرده اند.

گروه دوم زوجین خانه اولی شاغل در مناطق اداری شهر تهران هستند که برای خرید یا اجاره خانه مناطق مرکزی را به دلیل فاصله کمتر انتخاب می‌کنند. گروه سوم متقاضیان خانه در مناطق اداری شهر تهران نیز شامل جوانان نسل Z می‌شود که به صورت چند نفری نسبت به اجاره خانه در مناطق مرکزی شهر و نزدیک به محل کار خود اقدام می‌کنند و به این ترتیب از مزیت سرشکن شدن هزینه اجاره به چند نفر منتفع می‌شوند.

نزدیکی به محل کار و فرار از صرف زمان طولانی برای رسیدن از محل زندگی به محل کار از دلایل اصلی مهاجرت بخشی از مردم به منطقه ۶ تهران است؛ در حالی ترافیک شاغلان در مناطق مرکزی شهر تهران را کلافه کرده است که ظرف دهه‌های گذشته بودجه‌های هنگفتی از سوی شهرداری صرف بزرگراه سازی و توسعه بزرگراه‌های موجود شد.

این در حالی است که کارشناسان حوزه شهرسازی بر این باورند که ساخت بزرگراه‌ها فرش قرمزی برای افزایش ترافیک شهری با تشویق مردم به استفاده از حمل ونقل با خودروی شخصی است. در عین حال این سیاست به تضعیف بودجه عمومی اختصاص‌یافته به حمل ونقل عمومی منجر شده و از این منظر نیز مانع رفع چالش گره ترافیکی شهر می‌شود.

زندگی در منطقه ۵ یا ۶ بهینه است؟

تا پیش از جهش تاریخی قیمت مسکن در سال ۱۳۹۶، متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ تقریبا ۱.۱۳ برابر متوسط قیمت خانه در منطقه ۵ تهران بود؛ اما در شرایط کنونی اگرچه همچنان متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ بالاتر از متوسط قیمت خانه در منطقه ۵ است؛ اما این فاصله به شدت محدود و کم شده است. داده‌ها از نبض بازار مسکن کشور حاکی از آن است که از زمان آغاز جهش تاریخی قیمت مسکن؛ متوسط نرخ خانه در منطقه ۵ تهران تقریبا ۱۶.۲ برابر شده؛ این در حالی است که در این بازه زمانی متوسط قیمت خانه در منطقه ۶ تهران رشدی ۱۴.۵ برابری یافته است.

کاهش فاصله قیمتی میان خانه‌های مسکونی در منطقه ۵ و ۶ و مزیت نزدیکی به منطقه اداری در منطقه ۶ باعث شده تا متقاضیان خرید و اجاره خانه در منطقه ۶ شهر تهران افزایش یابد. البته استمرار این رشد تقاضا در منطقه اداری تهران، می‌تواند عاملی در جهت رشد قیمت اجاره و خرید خانه در منطقه ۶ شهرداری تهران نسبت به منطقه ۵ در بلندمدت باشد.

با وجود این به گفته واسطه‌های بازار مسکن، طی سال‌های اخیر از تقاضا برای واحد‌های اداری در منطقه ۶ کاسته شده است. درواقع رکود سنگین حاکم بر فعالیت‌های مختلف اقتصادی در کشور باعث شده تا بسیاری از واحد‌های اداری به‌خصوص واحد‌های اداری متعلق به بخش خصوصی تعطیل شود. این موضوع با افزایش عرضه واحد‌های مسکونی در این منطقه باعث افزایش عرضه خانه در این منطقه شده و به این ترتیب رشد همزمان عرضه و تقاضا در منطقه ۶ باعث شده تا فعلا این بازار در تعادل نسبی قرار داشته باشد.

اگرچه متوسط نرخ خرید و اجاره خانه در منطقه ۶ اندکی بالاتر از خانه در منطقه ۵ است؛ اما این تفاوت قیمتی با کاهش هزینه جابه جایی در منطقه ۶ و ۵ و کاهش زمان از محل کار به خانه پوشش داده می‌شود. کاهش فاصله میان محل زندگی و کار در دنیای کنونی از اهمیت بالایی برخوردار شده است؛ در شهر‌های مهم دنیا نظیر پاریس ساخت شهر‌های کوچک ۲۰ دقیقه‌ای رواج یافته به نحوی که فاصله میان محل کار، زندگی و تفریح افراد حداکثر ۲۰ دقیقه باشد.

تفکیک مناطق اداری و مسکونی در مدل نوین شهرسازی جایی ندارد

عبدالرضا گلپایگانی، معاون اسبق شهرسازی و معماری شهردار تهران درخصوص مزایا و معایب مهاجرت تقاضای مسکن از مناطق مسکونی به مناطق اداری تهران گفت: در ادبیات شهرسازی مدرن چارچوبی وجود داشت که برای ساماندهی فعالیت‌ها در شهر، یک دسته بندی چهار‌بخشی در نظر گرفته شده بود.

این دسته بندی چهار‌بخشی شامل پهنه کار، پهنه سکونت، پهنه اوقات فراغت و پهنه چهارم نیز شبکه دسترسی میان این بخش‌ها را شامل می‌شد. اما به مرور زمان و با توجه به مشخص شدن نتایج این نحوه شهرسازی، معایب این مدل عیان شد. شب مردگی یکی از معایب این مدل توسعه شهری بود که اتفاقا در تهران نیز در مناطق اداری نظیر بخشی از محله‌های منطقه ۶ شهرداری تهران این وضعیت بروز کرده است.

وی ادامه داد: در طرح اولیه جامع شهر تهران؛ مساله شهرسازی براساس بخش بندی مطرح بود؛ در این طرح برخی خیابان‌ها به عنوان مناطق اداری در نظر گرفته شده بود؛ همچنین فضایی برای واحد‌های کارگاهی و صنعتی در غرب و شرق تهران تعیین شده بود؛ که البته با توجه به لزوم رعایت فاصله میان واحد‌های صنعتی و شهری و عدم‌اختلاط آن‌ها با شهرها، این فضا به مناطق دورتر منتقل شد. با وجود این با مشخص شدن معایب این روش، توسعه شهری باعث شد تا رویکرد نوینی در شهرسازی تعریف شود.

در رویکرد‌های نوین شهرسازی درهم‌تنیدگی فضای کار و فعالیت با فضای زندگی و تفریح مطرح شد. این درهم تنیدگی به جهت پویایی و سرزندگی محیط شهری و کاهش نیاز به حمل و نقل مورد استقبال قرار گرفت. در چنین شرایطی مهاجرت خودخواسته مردم تهران از مناطق مسکونی (منطقه ۴، ۵ و ۲۲) به مناطق اداری می‌تواند خوش یمن تلقی شود.

گلپایگانی گفت: فاصله زیاد میان محل کار و زندگی از جهات مختلفی نامناسب است؛ امروز در دنیا تئوری شهر‌های ۲۰ دقیقه‌ای مطرح است؛ این طرح‌ها این هدف را دنبال می‌کنند که فاصله محل کار و زندگی افراد و محل تفریح کمتر از ۲۰ دقیقه و حتی طراحی شهری به نحوی باشد که افراد پیاده یا با دوچرخه به سادگی میان محل کار و محل زندگی جابه جا شوند.

این کارشناس معماری و شهرسازی در ادامه به اختلاط فضای کاری و شهری در تهران اشاره و آن را با درهم‌تنیدگی شهری متفاوت دانست و گفت: متاسفانه در کشور در زمینه معماری و فضای کالبدی ساختمان‌های اداری، به‌خصوص ساختمان‌های اداری بخش خصوصی کار خاصی انجام نشده است. این موضوع باعث نابسامانی در فضای زندگی و کار شده است.

به عنوان نمونه بسیار شاهد هستیم که یک ساختمان اداری پس از چند سال کاربری اداری تبدیل به ساختمان مسکونی شود؛ همچنین در برخی موارد شاهد هستیم که در یک مجتمع آپارتمانی مسکونی چند واحد به کار اداری اختصاص داده شود. این رویه‌ها نادرست است. همنشینی فضای اداری و مسکونی باید با در نظر گرفتن معیار‌هایی اجرایی شود؛ درواقع اختلاط فضای اداری و مسکونی باید با در نظر گرفتن حریم‌ها باشد، در غیر‌این صورت اجرای اشتباه این درهم تنیدگی باعث ضربه به کیفیت زندگی ساکنان یک محل و حتی کاهش امنیت یک منطقه می‌شود.