آدرس غلط در بحران مسکن

ناصر ذاکری در شرق نوشت: یک اقتصاد سالم طوری کار می‌کند و روال در آن به گونه‌ای است که دولت وظیفه‌ای در «تأمین مسکن» ندارد. اقتصاد سالم عمدتا در مسیری است که شهروندان با توجه به توان، ظرفیت و استعدادی که دارند، درآمد دارند، به استناد آن درآمد پس‌انداز می‌کنند و با استفاده از آن پس‌انداز در نهایت به‌عنوان یک مشتری یا متقاضی واقعی وارد بازار مسکن می‌شوند و مسکن مورد نیاز خود را خریداری می‌کنند.

در این زمینه به طور طبیعی بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی و اعتباری صندوق‌های مسکن وارد میدان می‌شوند و به شهروندان کمک می‌کنند که به اتکای درآمد آینده بتوانند مسکنی خریداری کنند و اقساط آن را در طول زمان بپردازند؛ اما وقتی اقتصاد در مسیر سالمی پیش نرود و دشواری‌هایی در این زمینه وجود داشته باشد، طبعا دولت ناگزیر است بخشی از این وظیفه را خود انجام دهد و به گونه‌ای تلاش کند که دسترسی شهروندان به مسکن سریع‌تر انجام گیرد. در کشور ما به‌ویژه در اواخر دهه ۵۰، شرایط بازار مسکن نامناسب و فقر مسکن در کشور شدید بود.

شرایط طوری پیش رفت که به خاطر همین مشکلات در حوزه مسکن، گروه زیادی از مردم آمادگی پیدا کردند که همراه با جریان انقلاب شوند و نارضایتی‌ها به تعبیری دامن زده شود؛ به‌همین‌خاطر با شکل‌گیری نظام سیاسی جدید، این ذهنیت ایجاد شد که باید درباره دشواری مسکن کاری کرد و با توجه به فقر و محدودیت و محرومیتی که در این زمینه در جامعه وجود داشت، شرایط به نفع اقشار کم‌درآمد تغییر کند.

در قانون اساسی حتی حق داشتن مسکن برای همه شهروندان به رسمیت شناخته شد. به نوعی یک تعهد بزرگ بر دوش دولت گذاشته شد؛ اما این روند در مرحله اجرا چندان موفقیت‌آمیز نبود. در طول چند دهه گذشته این وظیفه به‌درستی انجام نشد و دولت در‌عین‌حال که مطابق قانون اساسی مکلف بود که در حوزه مسکن برای مردم کاری کند، در این زمینه ناکام ماند.

به جز در بعضی از دوره‌ها به‌ویژه در دهه ۶۰ که مسیر‌ها تا حدودی به سمت بهبودی پیش رفت؛ چراکه شرکت‌های تعاونی مسکن تقویت شدند، بعد از آن شرایط در بازار مسکن به گونه‌ای بود که مدام وضعیت برای اقشار کم‌درآمد‌تر دشوار و دشوارتر شد. با وجود اینکه دولت‌ها در این سال‌ها تلاش‌هایی در دوره‌های مختلف انجام دادند؛ اما موفقیتی کسب نکرده‌اند.

در نتیجه اکنون وقتی راجع به مسکن صحبت می‌کنیم، دیگر بحث مشکل و دشواری مسکن مطرح نیست؛ چراکه به طور صریح وارد «بحران مسکن» شده‌ایم. بیش از دوسوم جمعیت کشور دچار دشواری‌های مرتبط با مسکن هستند. یک گروه مستأجرند؛ چون مسکن ندارند. گروه دیگری ساکن در ساختمان‌هایی هستند که کیفیت لازم را ندارند و بافت فرسوده محسوب می‌شوند. گروه دیگری ساکن ساختمان‌هایی هستند که وسعت لازم را ندارند.

تعداد اتاق متناسب با تعداد جمعیت خانوار نیست. گروه دیگری به خاطر مشکلات شهری مانند ترافیک و امثال آن از وضعیت سکونت خود ناراضی هستند. به طور طبیعی وقتی ۷۰ درصد جمعیت کشور گرفتار چنین مسئله‌ای در حوزه مسکن هستند، دیگر ما از بحران مسکن و نه مشکل مسکن حرف می‌زنیم. دولت‌ها مداوم در این زمینه و در مدیریت مسکن مشکل داشته‌اند و به طور پیوسته این مشکلات را برای دولت‌های بعد به ارث گذاشته‌اند و این روند همین‌طور ادامه پیدا کرده تا به وضعیت موجود رسیده است. با وجود چنین بحرانی، معمولا علت این ناکامی در جای دیگری جست‌وجو می‌شود.

مثل بازار هر کالای دیگری که به طور طبیعی متأثر از سیاست‌های فروش و شیوه‌های تبلیغات و ارتباط خریداران و فروشندگان است، بازار مسکن نیز متأثر از شیوه تبلیغات و سیاست‌های فروش است. به طور طبیعی شیوه‌ای که فروشندگان و تولید‌کنندگان مسکن برای فروش مسکن در پلتفرم‌های آنلاین و شبکه‌های اجتماعی و دیگر روش‌ها به کار می‌برند، می‌تواند بر بازار مسکن تأثیر بگذارد؛ اما به این معنا که ما این نوع فعالیت‌ها را عامل مهم در ایجاد بحران مسکن بدانیم، نوعی آدرس غلط دادن است.

به عبارت دیگر موتور تغییرات مسکن اتفاق دیگری است که برای نمونه می‌توان به افزایش نقدینگی و سیاست‌های نامناسب دولت اشاره کرد. از سویی نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری نیز مزید بر علت در بحرانی‌تر شدن وضعیت مسکن شده است؛ چراکه دولت می‌تواند نقدینگی را به سمت فعالیت‌های اقتصادی مولدتر و سالم‌تر سوق دهد؛ اما دولت خود این بحران را دامن می‌زند تا نقدینگی وارد حوزه ساخت‌وساز و املاک و مستغلات شود که به طور طبیعی اثر آن را بر افزایش قیمت مسکن شاهد هستیم. وقتی سرمایه و نقدینگی در این حوزه زیاد است؛ پس تبعات آن می‌تواند افزایش قیمت و نوسانات مرتبط با آن باشد.

به طور طبیعی اینکه ما ادعا کنیم که فعالیت مشاوران املاک و دلالان و شبکه‌های خرید‌و‌فروش آنلاین عامل تعیین‌کننده در قیمت است، ادعای اشتباهی است؛ اگرچه باید پذیرفت که این روش‌ها بر بازار مسکن اثرگذار هستند؛ اما نه آن‌قدر که همه توجه‌ها را به آن معطوف کنند. اتفاقا گاهی اوقات این مدل تبلیغات اثر معکوس دارد و لزوما منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن نمی‌شود؛ کمااینکه فعالیت پلتفرم‌های آنلاین به مهار رشد قیمت مسکن کمک کرده است. در واقع این پلتفرم‌ها اغلب به نفع مصرف‌کننده عمل می‌کنند. مثلا نمونه خدمات آنلاین را می‌توان در حوزه حمل‌ونقل شهری، خدمات تاکسی‌رانی، توزیع بعضی کالا‌ها و خدمات دید.

در حوزه مسکن نیز لزوما اثر منفی نمی‌گذارند؛ بلکه می‌توانند باعث ایجاد تعادل و افزایش رونق به نفع مصرف‌کنندگان مسکن شوند. باید این وضعیت را مدیریت کرد و دولت باید با سیاست‌های درست از این امکان به نفع جامعه استفاده کند و از این پلتفرم‌ها برای کاهش هزینه‌های معاملاتی و نه افزایش قیمت‌ها برای مردم بهره بگیرد.

با سیاست درست و استفاده بهینه و مناسب از پلتفرم‌های آنلاین خرید‌وفروش می‌توان فاصله و شکاف میان قیمت خریدار و فروشنده را پر کرد و هزینه‌های معاملاتی و سهم دلالان و واسطه‌ها را به حداقل ممکن کاهش داد که هم به نفع فروشندگان و هم خریداران است؛ بنابراین آن ادعا که سایت‌ها و پلتفرم‌های آنلاین نقش منفی دارند، مسموع نیست و بیشتر برای توجیه کاستی‌هایی است که سیاست گذاران در عملکرد و کارنامه خود دارند و به گونه‌ای تلاش می‌کنند که این مجموعه‌ها را مقصر جلوه بدهند و بیشتر از سهمی که می‌توانند داشته باشند، بار بر دوش آن‌ها سوار شود.