مسکن؛ لکوموتیو «تورم» و «کاهش رفاه»

فردین یزدانی در دنیای اقتصاد نوشت: افزایش تولید و عرضه مسکن به میزان ۴ میلیون واحد در طول چهار سال از اصلی‌ترین وعده‌های دولت جدید در سال ۱۴۰۰ بود. بنا بر آن بود که این امر با اتکا به قانون جهش تولید مسکن و اجرای طرح نهضت ملی مسکن محقق شود.

مجموعه کارشناسی دولت برای دفاع از این طرح مجموعه دلایلی را به شرح زیر مطرح می‌کرد:

- افزایش عرضه مسکن به بازار از طریق این طرح منجر به کنترل قیمت خواهد شد.

- با اجرای این طرح نرخ مالکیت خانوار‌های ایرانی افزایش خواهد یافت.

- با اجرای این طرح حجم تقاضا در بازار استیجارکاهش یافته و در نتیجه رشداجاره‌بها روندی نزولی خواهد گرفت. پیامد این مساله کاهش هزینه سکونت خانوار‌های مستاجر خواهد بود.

- مسکن لکوموتیو رشد اقتصادی است بنابر این انتظار بر این است که با رشد بالای مسکن، اقتصاد ملی نیز رشد یابد. پیامد این امر بهبود درآمد خانوار و افزایش توان‌پذیری خانوار‌های ایرانی جهت ورود به بازار ملکی خواهد بود.

- رویکرد اصلی دولت مبتنی بر بازار مسکن ملکی و اجتناب از جای دادن واحد‌های استیجاری در طرح نهضت ملی مسکن بود.

هم اکنون با گذشت بیش از نیمی از عمر دولت زمان مناسبی جهت ارزیابی تحقق اهداف فوق است. در بیان کلی نتایج عملکرد دولت در بخش مسکن باید گفت که هیچ‌یک از اهداف پیش‌گفته محقق نشده است.

برای تدقیق بیشتر این مطلب توجه به موارد زیر ضروری است:

۱- تولید و عرضه سالانه مسکن در سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲، تغییر محسوسی نسبت به سال ۱۳۹۹ نداشته است. با توجه به فقدان آمار‌های رسمی از تعداد پروانه صادر شده در طرح نهضت ملی مسکن نمی‌توان قضاوت صریحی پیرامون آن داشت، اما با عنایت به گزارش عملکرد بانک‌ها از تسهیلات پرداختی به طرح نهضت ملی مسکن می‌توان گفت همان‌طور که انتظار می‌رفت، دولت نتوانسته است، عملکرد قابل قبولی در عرصه تولید مسکن در این طرح از خود به نمایش بگذارد.

در کنار این مطلب شرایط بازار و فقدان توان‌پذیری خانوار‌های شهری موجب شده که تولید و عرضه مسکن توسط بخش خصوصی نیز عملکرد قابل قبولی نداشته باشد. برآورد‌ها حاکی از افت ساخت‌وساز بخش خصوصی به حجم کمتر از ۳۰۰ هزار واحد در سال است.

۲- آخرین گزارش مرکز آمار ایران از رشد اقتصادی نشانگر آن است که رشد ارزش افزوده بخش ساختمان (شامل ساختمان‌های مسکونی و غیر‌مسکونی) در ۹ ماه اول سال‌جاری به  ۲.۵‌ درصد و رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در همین دوره زمانی ۲.۸‌ درصد بوده است. سهم اصلی رشد اقتصادی مربوط به بخش نفت و معادن و خدمات عمومی و اجتماعی (که بعضا ماهیت دولتی دارند) بوده است که رشد سرمایه‌گذاری ساختمانی در پاییز سال‌جاری به رقم ۰.۴ درصد تنزل یافته است.

بنا‌بر‌این می‌توان گفت که رشد حقیقی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های مسکونی در کل سال به احتمال زیاد رقمی کمتر از ۲‌درصد خواهد بود. با احتساب این ارقام باید گفت که حجم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در سال ۱۴۰۲ کمتر از سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ بوده است. مجموعه ارقام فوق بیانگر عدم‌تحقق وعده جهش مسکن است. همچنین باید توجه داشت که ارقام داده شده، بیانگر آن است که در دو سال گذشته رشد اقتصادی مشروط به رشد بخش مسکن نبوده است.

۳- ادعای بزرگ دولت تلاش جهت تسهیل دسترسی خانوار‌ها به مسکن ملکی بوده است. برای آزمون این مدعا می‌توان از شاخص توان‌پذیری استفاده کرد. این شاخص از تقسیم قیمت یک واحد مسکونی بر درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید. در صورت در نظر گرفتن یک واحد ۸۰ متری به عنوان مبنای محاسباتی، و برمبنای آمار منتشره قیمت مسکن در تهران باید گفت که شاخص توان‌پذیری از ۱۴۰۰ به بعد بالاتر از ۱۹ سال بوده است.

این رقم به معنی دوره انتظار بالاتر از ۵۰ سال برای متوسط خانوارهاست. بدیهی است که در صورت در نظر گرفتن گروه‌های میان درآمد و کم‌درآمد این رقم به حدی بالاتر از ۷۵ سال خواهد رسید. این ارقام نشانگر آن است که عملا مالکیت مسکن برای خانوار‌های تازه تشکیل شده تبدیل به امری محال شده که نتیجه آن افزایش تقاضا برای مسکن استیجاری است.

۴- اصرار عجیبی در طرح نهضت ملی مسکن برای ملکی بودن تمامی واحد‌ها وجود دارد، اما داده‌های مربوط به درآمد و پس‌انداز خانوار نشانگر آن است که بخش مهمی از خانوارها، به‌ویژه در گروه‌های میان درآمد و کم‌درآمد فاقد توان کافی برای تامین آورده اولیه و همچنین بازپرداخت وام هستند؛ بنابر این باید گفت که عملا جامعه هدف طرح نهضت ملی مسکن چهار دهک بالای درآمدی بوده و شش دهک پایین درآمدی فاقد شرایط لازم برای ورود به این طرح خواهند بود.

برآیند این شرایط آن است که بهره‌مندان از طرح‌های دولت در عمل گروه‌های درآمدی با توان کافی و بعضا متمول خواهند بود. می‌توان تصور کرد که برخی از این واحدها، حتی در صورت تکمیل از طریق دریافت‌کنندگان آن وارد بازار استیجار خواهند شد که درآن صورت اجاره‌بهای دریافتی این واحد‌ها بر مبنای‌سازوکار بازار آزاد و به قیمت‌های روز تعیین خواهد شد.

۵- در مجموع در طول دو سال و نیم گذشته تولید و عرضه مسکن ملکی در کانون توجه دولت قرار داشته است و در کنار آن شرایط اقتصادی خانوار‌ها موجب افزایش خانوار‌های مستاجر به‌ویژه در گروه‌های میان درآمد و کم‌درآمد شده است. با توجه به اینکه تورم سالانه قیمت مسکن در دی همچنان بالاتر از ۷۰‌ درصد بوده و با عنایت به افزایش تقاضا برای مسکن استیجاری، افزایش هزینه‌های اجاره مسکن امری اجتناب‌ناپذیر در طول سالیان گذشته بوده است.

۵- پیامد شرایط پیش گفته موجب تبدیل مسکن به پیشران تورم در سبد کالا‌های مصرفی بوده است. داده‌های ۱۰ماهه سال‌جاری نشانگر آن است که شاخص هزینه اجاره مسکن از فروردین سال‌جاری تا بهمن ماه ۳۸‌ درصد افزایش یافته است در صورتی که رشد شاخص بهای کالا‌ها و خدمات (با حذف مسکن) معادل ۲۱‌ درصد رشد یافته است.

نکته قابل‌توجه در آمار‌های موجود اینکه نرخ تورم ماهانه در اکثر ماه‌های سال به‌ویژه در ۶ ماه اخیر در بخش مسکن بالاتر از نرخ متوسط تورم ماهانه بوده است. نتیجه آنکه مسکن تبدیل به پیشران تورم و عاملی در راستای افزایش هزینه خانوار شده است. داده‌های هزینه درآمد خانوار بیانگر آن است که هزینه متوسط اجاره مسکن برای خانوار‌های شهری در سال ۱۳۹۱ ماهانه بیش از ۴ میلیون تومان و در استان تهران ۸ میلیون تومان بوده است. با توجه به نرخ تورم می‌توان گفت هزینه اجاره مسکن یک خانوار در مناطق شهری کشور در سال ۱۴۰۲ حداقل معادل ۶ میلیون و در استان تهران ۱۱ میلیون تومان است.

این تحولات پیامد‌های رفاهی گسترده‌ای برای خانوار‌ها دارد. برای واکاوی این پیامد‌ها می‌توان از داده‌های هزینه خانوار استفاده کرد. واکاوی این داده‌ها نشان می‌دهد که خانوار‌ها به دلیل هزینه بالای مسکن ناچارند از سایر هزینه‌های مصرفی خود بکاهند. به عنوان نمونه ارقام حاکی از آن است که حجم مصرف لبنیات در خانوار‌های غیر‌مالک شش دهک پایین درآمدی ۲۰‌ درصد کمتر از خانوار‌های مالک در همین گروه‌های درآمدی است.

همچنین مصرف انواع پروتئین حیوانی در همین گروه‌ها ۲۵‌ درصد کمتر از خانوار‌های مالک است. در مجموع می‌توان گفت که خانوار‌های مستاجر در جنگ دائمی برای ایجاد توازن بین هزینه‌های خوراکی و بهداشتی و هزینه مسکن خود هستند و در این میان دولت بدون توجه جدی به بازار استیجار، صرفا با ارائه برخی از راهکار‌های بلا اثر از قبیل تعیین نرخ اجاره، یا ثبت اجاره‌نامه در سامانه‌ها که فاقد اثر معنی‌داری بر وضعیت این گروه‌هاست، در پی ساخت خانه‌های ویلایی یا آپارتمانی ملکی بوده است.

۶- ادامه روند موجود می‌تواند پیامد‌های اجتماعی و اقتصادی نامطلوبی بر جای بگذارد از جمله این پیامد‌ها می‌توان به تقویت اسکان غیر‌رسمی و پرت شدگی خانوار‌های تازه تشکیل شده به مناطق حاشیه‌ای و شکل‌گیری مراکز تجمع فقرا اشاره کرد.