نقطه‌کور اجاره‌نشینی؛ چرا استطاعت مستاجر‌های خارجی دو برابر است؟

عدم‌توازن رشد اجاره بها با روند افزایش درآمد خانوار‌ها در ایران به عنوان نقطه کور بازار اجاره به شمار می‌رود به‌طوری که باوجود وضعیت مشابه رشد هزینه بین کشور‌های مختلف و ایران – از بابت جهش تاریخی- استطاعت مستاجر‌های ایرانی نصف خارجی هاست. این در حالی است که با تحقق دو فاکتور کاهش نرخ تورم و رسیدن به رشد اقتصادی پایدار می‌توان به معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» دست یافت.

به گزارش دنیای اقتصاد، معادله «استطاعت پرداخت مستاجرها» از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که در بحث اجاره بها مطرح می‌شود که تابعی از دو فاکتور تورم اجاره و درآمد خانوارهاست. در واقع قدرت پرداخت مستاجر‌ها برای اجاره با میزان درآمد خانوار‌ها رابطه معناداری دارد. از این رو، رشد مناسب سطح درآمدی خانوار‌ها در کنار موضوع تورم اجاره از پارادایم‌های مهم استطاعت اجاره نشینی به شمار می‌رود؛ بنابراین نمی‌توان چالش اصلی مستاجر‌ها در ایران را تنها به موضوع تورم تاریخی اجاره بها تقلیل داد و فاکتور مهم درآمدی خانوار‌ها را نادیده گرفت.

این دو فاکتور در رابطه با یکدیگر قرار دارند و اگر میزان تورم با رشد درآمدی همسان باشد، مستاجر‌ها دچار تضعیف سالانه نخواهند شد و همچنین اگر هزینه اجاره نشینی جهش پیدا کند، اما درآمد خانوار‌ها رشد حداقلی داشته باشد، توان پرداختی نیز کاهش خواهد یافت و برای خانوار‌ها مساله ساز خواهد بود. بنابراین، تقلیل چالش اصلی مستاجر‌ها به سطح تورم تاریخی نادرست و مانع دید کامل به اوضاع و در نتیجه غفلت از سیاست‌های موثر برای نجات مستاجر‌ها خواهد بود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که میزان رشد تورم اجاره بهای مسکن طی دو سال اخیر به بالاترین میزان تاریخی خود تا سطح ۵۰‌درصد رسیده است. این در حالی است که تا سال ۹۶، سال قبل از جهش ناگهانی رشد سالانه اجاره بها به طور میانگین ۲۰ تا ۲۵ درصد بود. این موضوع معادله استطاعت پرداخت مستاجر‌ها را برهم زده و توان پرداخت اجاره بها را به صورت چشمگیری کاهش داده است. در این گزارش با بررسی استطاعت پرداخت اجاره بها در ۵ کشور بر اساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد به بررسی نقطه کور بازار پرداخته می‌شود و به چرایی نقطه ضعف مستاجر‌ها در ناهمسانی اجاره بها با درآمد خانوار‌ها پاسخ داده خواهد شد.

استطاعت پرداخت اجاره به عنوان یک شاخص جهانی از سوی برنامه اسکان بشر سازمان ملل (Habitat-un) اینگونه مطرح می‌شود: «شاخص پرداختی مسکن به معنای وزن اجاره بها در درآمد‌های ماهانه خانوار در منطقه شهری باید حداکثر ۳۰ درصد باشد.» به عبارت دیگر اگر بیش از این رقم باشد یعنی مستاجر‌ها در استطاعت مناسبی به لحاظ توان پرداخت قرار ندارند و این کار با اشکال مواجه است.

بررسی‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار ۵ کشور اروپایی و آمریکایی شامل ایالات متحده، انگلیس، فرانسه، کانادا و آلمان به طور میانگین ۳۵‌درصد است. این در حالی است که همین شاخص برای تهران حدود ۱۰۰ درصد (براساس متوسط دستمزد خانوار تک شغله) و در کل کشور میانگین بالای ۷۰ درصد است.

مستاجر‌های تهرانی، با احتساب درآمد متوسط و اجاره بهای متوسط، تقریبا تمام درآمد آن‌ها صرف اجاره بها خواهد شد. این امر منجر به پایین آوردن سطح کیفی معیار انتخاب مسکن برای مستاجر‌ها شده است.

این شاخص حاکی از آن است که استطاعت پرداخت اجاره بها در ایران تقریبا نصف کشور‌های مورد بررسی است و این امر نشان می‌دهد معادله‌ای که برای استطاعت پرداخت مستاجر‌ها مطرح شده در ایران دچار اشکال است.

براساس نرم هبیتات این معادله در ۵ کشور مورد بررسی تا حدودی مناسب است و با وجود تورم چشمگیر اجاره بها و در مجموع اقتصاد این کشورها، سهم هزینه اجاره از هزینه و درآمد آنچنان بالا نیست. اما علل ناکارآمدی این معادله در بازار اجاره کشورمان این سوال را مطرح می‌کند که کدامیک از دو فاکتور معادله استطاعت پرداخت اجاره بها با اشکال مواجه است؟

در نگاه اول، «تورم تاریخی» تنها متهم در پرداخت اجاره بها درنظر گرفته می‌شود، اما به دودلیل این امر به تنهایی قابل پذیرش نیست. اگرچه تورم اجاره مسکن ایران طی دو سال اخیر به عنوان تورم تاریخی و عامل اصلی عدم‌توان پرداخت مستاجر‌ها مطرح می‌شود. اما روند تورم در اقتصاد جهانی نشان می‌دهد که تورم اجاره آمریکا طی دو سال اخیر بیش از دو برابر شد و به ۸ درصد رسید؛ بنابراین به لحاظ رشد شدید اجاره بها، ایران با کشور‌های غربی شرایط مشابهی را تجربه کرده است، اما چرا استطاعت پرداختی مستاجر‌ها در این ۵ کشور در حالت نرمال خود قرار دارد، اما در تهران به دو برابر حد مجاز رسیده است؟

این موضوع به مساله دستمزد و درآمد سرانه برمی گردد که در سال‌های اخیر هر دو به لحاظ رشد واقعی «منفی» بوده اند. قدرت خرید خانوار‌ها در سال‌های اخیر به دلیل رشد اقتصادی بسیار پایین و همچنین رشد واقعی منفی دستمزد کاهش چشمگیری داشته است. آمار‌ها نشان می‌دهد سطح واقعی دستمزد‌ها امسال حدود ۱۲ درصد پایین‌تر از سال ۹۶ یعنی سال قبل از عصر جهش قیمت‌هاست. همچنین درآمد سرانه نیز نسبت به سال ۹۶ حدود ۲۰‌درصد کمتر است. این در حالی است که رشد واقعی اجاره بها (ما‌به‌التفاوت تورم اجاره با تورم عمومی) از سال ۹۶ تا الان حدود ۵۰۰‌درصد بود.

با مقایسه قدرت پرداختی مستاجر‌های ایران با ۵ کشور مورد بررسی براساس محاسبه دلاری اجاره بها و درآمد باید گفت ایران نیز مشابه دیگر کشور‌ها از لحاظ تورم اجاره به قله رسیده است، اما چرا آن کشور‌ها همچنان استطاعت پرداخت براساس شاخص هبیتات را دارند، اما ایران نتوانسته بین دو فاکتور تورم و درآمد توازن برقرار کند.

این موضوع به صورت مستقیم به «رشد اقتصادی» کشور‌ها و سیاست‌های تورم ساز و همچنین مساعد نبودن شرایط اقتصادی در کشورمان برای فعالیت‌های مولد و رشد اقتصادی بالا برمی‌گردد؛ بنابراین نقطه کور عدم‌استطاعت پرداختی مستاجر‌ها درآمد پایین خانوارهاست. از دیدگاه کارشناسان تحقق معادله «استطاعت پرداختی اجاره بها» از دو مسیر همزمان و همسوی «کاهش نرخ تورم» و «تلاش برای رشد اقتصادی پایدار» امکان پذیر است. زیرا کاهش نرخ تورم رشد اجاره بها را کنترل می‌کند و رشد اقتصادی پایدار منجر به بالا رفتن درآمد سرانه خانوار‌ها و در نتیجه تقویت توان پرداخت می‌شود.