شوک قیمت مصالح ساختمانی به بازار مسکن

یکی از مشکلاتی که تقریبا تمامی سرمایه‌گذاران بازار مسکن با آن دست و پنجه نرم می‌کنند، بحث افزایش قیمت ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر قیمت تمام شده مسکن اثر می‌گذارد، بسیاری از کارشناسان مسکن بر این عقیده‌اند که با وجود تورم کنونی بر بازار مصالح ساختمانی نمی‌توان انتظار کاهش تورم در بخش خرید مسکن را داشت و در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش مصرف‌کننده، درست کار نخواهد کرد.

به گزارش اعتماد، در حال حاضر، دغدغه اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی همین مساله است و می‌گویند تا زمانی که تورم بالایی بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، حضور در این بازار به صرفه نخواهد بود، این در حالی است که قیمت نهاده‌های ساختمانی تنها یکی از عوامل موثر بر قیمت مسکن است.

اخیرا حمزه شکیب، رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور طی نامه‌ای هزینه ساخت ۷ گروه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ را ابلاغ کرده که نشان می‌دهد تورم بخش مسکن نسبت به سال گذشته ۳۸ تا ۴۸ درصد رشد داشته است، طبق ابلاغ رییس سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور هزینه ساخت گروه‌های ساختمانی ۱ و ۲ طبقه هر مترمربع ۵.۳ میلیون تومان (افزایش ۴۷ درصد نسبت به سال ۱۴۰۱)، ۳ تا ۵ طبقه ۶.۲ میلیون تومان (افزایش ۴۷.۶ درصدی)، ۶ و ۷ طبقه ۷.۱ میلیون تومان (افزایش ۴۷.۹ درصدی)، ۸ تا ۱۰ طبقه ۸ میلیون تومان (افزایش ۴۸.۱ درصدی در مقایسه با سال ۱۴۰۱)، ۱۱ و ۱۲ طبقه ۸.۹ میلیون تومان (رشد ۴۸.۳ درصدی)، ۱۳ تا ۱۵ طبقه ۹.۸ میلیون تومان (۴۸.۴ در‌صد افزایش در مقایسه با سال ۱۴۰۱) و ۱۶ طبقه و بالاتر ۱۰ میلیون تومان (افزایش ۳۸.۸ درصدی) است.

تاثیر مستقیم قیمت نهاده‌های ساختمانی بر قیمت تمام شده ملک

بیت‌الله ستاریان، کارشناس بازار مسکن در مورد تورم ۴۷ درصدی مسکن تهران در تابستان ۱۴۰۲ به «اعتماد» گفت: نهاده‌های ساختمانی مانند سایر کالا‌های خوراکی و غیرخوراکی مشمول تورم سالانه می‌شود و به نظر می‌رسد همین ۴۷ درصد تورم سالانه در بخش نهاده‌های ساختمانی هم منطقی باشد.

ستاریان در پاسخ به این پرسش که این میزان تورم چه تاثیری بر قیمت تمام شده ساختمان می‌گذارد ادامه داد: تورم ۴۷ درصدی بر قیمت تمام شده ساختمان تاثیر مستقیم دارد و به همین ترتیب دستمزد‌ها هم در بخش کارگری و ساختمانی افزایش پیدا می‌کند و زمین هم تورم خاص خود را دارد و این رشد قیمتی ناشی از سرمایه‌ای بودن این کالاست به عنوان مثال؛ اگر هر متر مربع مسکن ۱۰ میلیون تومان تمام شود با این رشد تورم به ۱۴ میلیون تومان می‌رسد.

کل اقتصاد با تورم‌های موجود فلج شده است

این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: در حال حاضر در تهران قیمت مسکن از ۶۰ میلیون تومان تا ۳۵۰ میلیون تومان در نوسان است، اما اگر نگاهی به فاکتور‌های نهاده‌های ساختمانی در ملکی که ۳۵۰ میلیون قیمت دارد بیندازیم می‌بینیم که قیمت ساخت این ملک در هر متر مربع شاید ۴۵ میلیون تومان شده باشد که ارزش افزوده مابقی آن ۶۵ درصد مصالح ساختمانی و ۳۵ درصد دستمزد است.

او ادامه داد: این رشد ۴۵ درصدی در بخش نهاده‌های ساختمانی میانگین باعث رشد قیمتی ۳ تا ۴ میلیون تومانی قیمت ملک در شمال شهر می‌شود، اما موضوع اصلی تورم کنونی است و اینکه این تورم‌های ۲ رقمی ۴۰ سال است که گریبانگیر این اقتصاد شده و اقتصاد را هم فلج کرده است.

باید جلوی تورم اصلی را گرفت

ستاریان تصریح کرد: زمانی که اقتصاد متورم می‌شود، همه کالا‌ها و از جمله نهاده‌های ساختمانی را هم در بر می‌گیرد و موضوع اصلی این است که باید جلوی تورم اصلی را گرفت تا اقتصاد به سمت تورم تک رقمی برود.

کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: در محصول تمام شده صنعت ساختمان قیمت کل آپارتمان و اجاره آن تنها ناشی از قیمت تمام شده آن نیست و بیشتر آن ناشی از کسری در بخش مسکن است و اینکه عدم توانایی در تولید به وجود آمده که ساختمانی که میانگین قیمتی آن ۸۰ یا ۱۰۰ میلیون تومان است، نوسان قیمتی ۴ میلیون تومان در قیمت نهاده‌های ساختمانی تاثیر چندانی بر اجاره ملک آن ندارد.

تعداد مسکن کافی در مقایسه با جمعیت کشور وجود ندارد

ستاریان در ادامه تصریح کرد: این افزایش قیمت تنها در بخش نهاده‌های ساختمانی به وجود نیامده بلکه در همه فعالیت‌های اقتصادی به وجود آمده است که بیشتر آن هم در بخش کسری مسکن مشهود است و اینکه تعداد مسکن کافی در مقایسه با جمعیت کشور وجود ندارد.

او گفت: تا انتهای سال ممکن است در بخش مسکن با رونق مختصری مواجه شویم، اما عمده رشد قیمتی را در سال آینده خواهیم داشت و مساله دیگر اینکه با افزایش فروش نفت رکود تورمی و رکود چند ماه گذشته بخش ساختمانی هم جبران خواهد شد.

تولید مسکن به نهاده‌های ساختمانی بیشتری نیاز دارد

مسعود فراهانی، کارشناس بازار مسکن در مورد تورم ۴۷ درصدی نهاده‌های ساختمانی به «اعتماد» گفت: یک بخشی از این تورم به دلیل کاهش تولید مسکن است و اینکه تولید مسکن به نهاده‌های ساختمانی بیشتری نیاز دارد و تقاضا را در این حوزه بیشتر می‌کند و در مرحله‌ای است که بیشتر برای نهاده‌های اصلی تقاضا ایجاد می‌کند.

فراهانی خاطرنشان کرد: هر چند تلاش زیادی برای افزایش پروانه‌های ساختمانی می‌شود، اما تخریب ساختمانی هم زیاد است و همین موضوع باعث افزایش تقاضای نهاده‌های ساختمانی شده است و برای ساخت و ساز‌های سال آینده هم بسیاری خرید‌ها را امسال انجام می‌دهند و تاثیر آن افزایش نهایی واحد‌های مسکونی است.

پروانه‌ها صرفا برای واحد‌های بلااستفاده نیستند

این کارشناس بازار مسکن در مورد تاثیر ۴۷ درصدی نهاده‌های ساختمانی بر اجاره مسکن ادامه داد: پروانه‌ها صرفا برای واحد‌های بلا استفاده نیستند و بسیاری از واحد‌های ساختمانی ساکن دارند و مردم در آن زندگی می‌کنند به دلیل اینکه ساختمان‌های کم واحد پس از تخریب با واحد‌های بیشتری ساخته می‌شوند و در نهایت هم با این افزایش قیمت‌ها و تورم موجود با یک افزایش قیمت بیشتری به بازار عرضه می‌شود.

فراهانی تصریح کرد: درکوتاه‌مدت این افزایش قیمت‌ها در بخش نهاده‌های ساختمانی تاثیر چندانی بر قیمت اجاره‌بهاء ندارد، اما در بلندمدت واحد‌هایی که قرار است عرضه شود قیمت تمام شده نهایی بیشتری خواهند داشت و اگر قیمت ملک بالا رفته قیمت استیجاری آن هم بالا می‌رود.