توازن جدید در معاملات مسکن

موضع سمت تقاضا در بازار معاملات مسکن از حالت «انفعال کامل» خارج شد. نتایج تحقیقات میدانی و بررسی‌ها از آنچه در ماه مهر در بازار مسکن شهر تهران گذشت، حاکی است، خریداران در حجم پایین و به شکل «مشروط» در صحنه حاضر شدند؛ فایل‌های «زیرقیمت» خریدار دارد، نه سایر فایل‌های فروش. پاییز مسکن تحت تاثیر «ریزش تابستانی قیمت» است.

نبض بازار مسکن در اولین ماه پاییز بررسی شد. تحقیق میدانی از بازار مسکن پایتخت و بررسی حدود قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک در مناطق مختلف تهران حکایت از آن دارد که در طول مهر ماه، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در همان حدود شهریورماه درجا زده و این موضوع به تغییر موازنه در معاملات مسکن منجر شده است.

در جریان این تغییر موازنه، فروشنده‌های بازار مسکن دست برتر را در تعیین قیمت نهایی ملک از دست داده اند و فرصت «انتخاب» برای خریداران بیشتر از هر زمان دیگری است. این موضوع پیامد مثبت و به تعبیر دقیق‌تر اثر دومینویی کاهش انتظارات تورمی در کشور طی ماه‌های اخیر بوده که پیش‌تر هم به افت پیاپی سه‌ماهه میانگین قیمت مسکن در طول تابستان منجر شده بود.

خریداران بازار مسکن سال‌هاست که حسرت شرایط بازار قبل از سال ۹۷ را دارند، اما شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد گویا در فاصله یک تا دو ماه اخیر و مشخصا با شدت بیشتری در طول مهر ماه، آن شرایط ایده آل در بازار املاک پایتخت حاکم شده است.

بازار مسکن در جریان رکود سال‌های ۹۲ تا ۹۶ در یک جریان مستمر با کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن روبه‌رو شد و این وضعیت تا جایی پیش رفت که در سال‌های ۹۵ و نیمه اول ۹۶ این خریداران بودند که فرصت داشتند از میان انبوه فایل‌های فروش عرضه‌شده، یکی را برای خرید انتخاب کرده و روی قیمت پیشنهادی آن چانه زنی کنند.

اما از سال ۹۷ به بعد ورق در بازار مسکن به کلی برگشت و به دنبال جهش ارزی، سطح قیمت‌ها در یک فرآیند شتابان رو به افزایش گذاشت. این روند به جز وقفه حدود یکساله در فاصله تابستان ۱۴۰۰ تا پاییز ۱۴۰۱ به شکل مستمر ادامه داشت و البته در همین مقطع یکساله رکود غیرتورمی در بازار مسکن نیز، مساله کمبود فایل در بازار مانع از آن می‌شد که خریداران بتوانند در یک موقعیت برتر در جریان انعقاد قرارداد قرار بگیرند.

اما بر اساس آخرین گزارش آماری رسمی از تحولات بازار مسکن، میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات شهر تهران طی سه‌ماهه تیر تا شهریور در مجموع ۵.۵‌درصد کاهش پیدا کرد و اثر این کاهش دومینویی قیمت، در مهرماه نیز به صورت شکل گیری یک موازنه جدید در بازار نقل و انتقالات ملکی مشهود شد.

تا پیش از هفته‌های اخیر، معدود خریداران حاضر در بازار مسکن شهر تهران تصور می‌کردند هر فایل مناسبی که مشاهده می‌کنند را باید از نزدیک بازدید کنند و امید زیادی هم به چانه زنی و رایزنی برای کاهش محسوس قیمت‌های پیشنهادی فروش نداشتند.

البته این چانه زنی‌ها یک سنت همیشگی در بازار مسکن است که در جلسه عقد قرارداد صورت می‌گیرد، اما بر اساس شرایط و مختصات کلی بازار مسکن ممکن است در برخی مقاطع بیشتر و گاهی کمتر جواب دهد. تا میانه تابستان امسال نیز حس خریداران این بود که معلوم نیست فروشنده‌ها با اصرار آن‌ها برای اعمال تخفیف روی قیمت نهایی چطور برخورد کنند و آیا از قیمت پیشنهادی خود به نفع سر گرفتن معامله عقب نشینی می‌کنند یا نه.

اما از شهریورماه و با شدت بیشتری از ابتدای پاییز تاکنون موازنه جدیدی در بازار معاملات ملکی تهران برقرار شده است، به این شکل که خریداران از موضع ضعف خارج شده اند و می‌دانند که می‌توانند روی قیمت مطلوب خود پافشاری کنند.

تحقیق میدانی از وضعیت بازار مسکن در مهرماه نشان می‌دهد تنها معامله روی فایل‌هایی صورت می‌گیرد که قیمت پیشنهادی آن‌ها کمتر از قیمت‌های پیشنهادی دیگر فایل‌های مشابه در همان محله بوده و این وضعیت ممکن است به افت هر چند جزئی قیمت قطعی در معاملات نسبت به قیمت‌های شهریورماه نیز منجر شود.

این موضوع نشان می‌دهد خریداران حاضر در بازار مسکن شهر تهران به جای «عجله» برای خرید، دست به «انتخاب» از میان فایل‌های موجود که تعدادشان هم کم نیست، می‌زنند و از موضع منفعلانه و ضعیف در بهار و اوایل تابستان خارج شده اند.

فعالان بازار مسکن می‌دانند شرایط در دوره رکود غیرتورمی قبلی (سال ۱۴۰۰) کاملا متفاوت بود چراکه از نظر تعداد فایل محدودیت زیادی وجود داشت و در نتیجه شرط لازم برای اینکه خریدار دست برتر را در معاملات ملکی داشته باشد، یعنی درجا زدن یا روند کاهشی قیمت‌ها در بازار وجود داشته، اما شرط کافی یعنی دسترسی به فایل‌های متنوع وجود نداشت؛ در نتیجه خریداران ناگزیر بودند از معدود فایل‌های موجود که مطلوب آنهاست، انتخاب نهایی خود را انجام دهند.

به این ترتیب حتی اگر اعمال تخفیف صورت نمی‌گرفت نیز آن‌ها از خرید خانه‌ای که به سختی در میان فایل‌های بدون امکانات و ضعیف پیدا کرده بودند، صرف نظر نمی‌کردند. اما در مهرماه و البته در یک نگاه دقیق‌تر از نیمه شهریورماه این شرایط به کلی تغییر کرد، طوری که فروشنده‌ها نیز دریافتند برای اینکه یک معامله قطعی انجام شود، چاره‌ای به جز مدارا با خریدار چه به لحاظ قیمت پیشنهادی و چه به لحاظ شرایط پرداخت ندارند.

واکنش معنادار نبض مسکن به نرخ ارز

نوع واکنش بازار مسکن به نبض بازار دلار نیز در مهرماه تغییر کرد؛ به این ترتیب که سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش در فایل‌هایی که طی اولین ماه پاییز به بازار املاک پایتخت عرضه شد اغلب بدون تغییر و در برخی موارد با تغییر جزئی کاهشی همراه بوده است.

این تغییرات جزئی و نزدیک به صفر در حالی رخ داد که در همین ماه بازدهی دلار معادل ۱.۹‌درصد بود. آنچه موجب تحرک در بازار ارز شد وقوع جنگ غزه و تنش‌های سیاسی به دنبال آن بود که توانست نرخ دلار را از اواخر کانال ۴۰‌هزار تومان به اوایل کانال ۵۰‌هزار تومان منتقل کند. اما در نهایت نوسان دلار چندان محسوس نبود.

نکته قابل تامل این است که در دوره‌های گذشته جهش ارزی مثل سال‌های ۹۷ و ۱۴۰۱، مسکن به فاصله زمانی کوتاهی نسبت به نوسان ارزی واکنش نشان می‌داد و نبض قیمت و معاملات در این بازار تندتر می‌شد. اما نوسان ارزی اخیر در مهرماه هیچ واکنش خاصی را در میان فعالان بازار مسکن برنیانگیخت و سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش در این ماه را تغییر نداد.

به این ترتیب بازار مسکن به تغییر نبض دلار واکنشی نشان نداده یا اینکه حداکثر مانع از افت قیمت مسکن در این ماه شده است؛ موضوعی که باید پس از انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن در مهرماه، صحت آن را بررسی کرد.

افزایش حضور سازنده‌ها در بازار مسکن

ردپای عرضه آپارتمان‌های نوساز در بازار مسکن مهرماه پایتخت مشهود است. این گزاره را واسطه‌هایی اعلام می‌کنند که در بازار فروش مسکن مناطق متوسط فعالیت دارند. علت نیز روشن است؛ پاییز فصل خرید زمین یا عقد قرارداد‌های مشارکت است.

به این ترتیب سازنده‌های پول لازم چاره‌ای به جز فروش یکی دو واحد تکمیل‌شده قبلی ندارند و به همین خاطر بر میزان عرضه آپارتما ن‌های مسکونی نوساز و کلیدنخورده در بازار مسکن شهر تهران افزوده شده است. اما بر اساس نتایج تحقیق میدانی، فروشنده‌های واحد‌های نوساز را نیز می‌توان به دو دسته تقسیم کرد؛ آن‌ها که حاضر به انعطاف قیمتی هستند و آن‌ها که تلاش می‌کنند واحد خود را به بالاترین واحد ممکن بفروشند و اعتنایی به روند افت قیمت‌های پیشنهادی دیگر فایل‌ها از گروه واحد‌های چند سال ساخت نشان نمی‌دهند.

به این ترتیب بازار نوساز‌ها را می‌توان یک بازار «دو‌رنگ» توصیف کرد که برخی از فایل‌ها در آن قرمز (واجد قیمت‌های پیشنهادی تند و بالاتراز محدوده مورد انتظار بازار) و برخی دیگر سبز و به اصطلاح خوش قیمت است.

در نهایت به نظر می‌رسد اگر قرار باشد تحت‌تاثیر ثبات نسبی حاکم بر بازار مسکن روند افت قیمت‌های پیشنهادی فروش در بازار آپارتمان‌های مسکونی پایتخت ادامه پیدا کند، این روند بیشتر در محدوده سنی میانسال‌ها مشهود خواهد بود و مقاومت نسبت به کاهش قیمت در بازار نوساز‌ها همچنان تحت‌تاثیر تورم مصالح ساختمانی بالاست.

نبض قیمت مسکن به تفکیک محلات

نتایج تحقیق میدانی گسترده از وضعیت قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های فروشی در شهر تهران حکایت از آن دارد که احتمالا سطح قیمت مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور تغییر محسوسی نداشته و همچنان در نیمه دوم کانال ۷۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع قرار دارد.

در عین حال بررسی جزئی‌تر از سطح قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های میانسال در بازار مسکن محله‌های مختلف تهران نیز حاوی داده‌های جالبی است. میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی ۱۰ تا ۲۰ سال ساخت معامله‌شده در تهرانپارس غربی واقع در منطقه ۴ تهران در مهرماه به حدود ۸۵ میلیون تومان رسیده و این در حالی است که سطح قیمت مذکور ماه گذشته نزدیک ۹۰ میلیون تومان بود. در محله ارزان‌تر واقع در منطقه ۴ یعنی استخر، اما سطح قیمت‌ها درجا زده و متوسط قیمت پیشنهادی در این محله حدود ۷۵ میلیون تومان است.

در منطقه ۵ تهران واقع در غرب پایتخت هم محله‌های پرتقاضای بازار مسکن با تغییر محسوس قیمت مواجه نبوده اند. به عنوان مثال قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان مسکونی در جنت آباد جنوبی در مهرماه نسبت به شهریور دست کم در فایل‌های موجود نزد موتور‌های جست وجوی آگهی ملکی تغییر محسوسی نداشته است، اما در پونک در حالی که متوسط قیمت پیشنهادی و اعلامی فروشنده‌های واحد‌های نوساز به ازای هر مترمربع از حدود ۱۲۵ میلیون تومان در شهریور به ۱۳۰ میلیون تومان در مهر افزایش پیدا کرده است، در مورد آپارتمان‌های میانسال با سن بنای دو‌رقمی همچنان روند کاهش قیمت پیشنهادی ادامه داشته و این رقم با دو تا سه میلیون تومان کاهش به حدود ۹۰ میلیون تومان نزدیک شده است.

در بلوار فردوس و شهران نیز میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در طول مهرماه نسبت به شهریور تغییر خاصی نداشته و بر اساس فایل‌های موجود، این ارقام در دو محله مذکور به ترتیب ۸۵ و ۸۰ میلیون تومان برآورد می‌شود.

در بررسی تغییرات ماهانه قیمت پیشنهادی فروش مسکن در محله‌های جنوب تهران نیز می‌توان رفتار‌های متفاوتی را از ناحیه فروشنده‌های حاضر در محله‌های مختلف رصد کرد. به عنوان مثال در حالی که سطح متوسط قیمت فایل‌های عرضه‌شده به بازار فروش مسکن محله استادمعین حدود ۲ تا ۳ میلیون تومان نسبت به شهریور کاهش یافته است، در محله چهارصد دستگاه واقع در خیابان پیروزی این کاهش رخ نداده است. حتی در محله‌های ارزان‌تر بازار مسکن نظیر زمزم واقع در منطقه ۱۷ نیز نشانه‌ای از تغییر چشمگیر قیمت پیشنهادی فروش وجود ندارد و قیمت‌ها در فایل‌های این محله درجا زده است.