نیمه‌نامرئی قیمت مسکن

دنیای اقتصاد نوشت: روز گذشته مرکز آمار ایران به «حبس ۷ماهه اطلاعات مربوط به قیمت مسکن»، پایان داد و با انتشار گزارش مربوط به سطح میانگین قیمت آپارتمان در شهریور امسال، چراغ یکی از مهم‌ترین بازار‌های اقتصاد ایران را برای خانوار‌ها و سایر بازیگران این بخش، روشن کرد. هرچند آمار‌های ماهانه بانک مرکزی، همچنان در حبس ۸ماهه به سر می‌برد، اما داده‌های مرکز آمار نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در اسفند پارسال با رشد ماهانه بی‌سابقه نزدیک به ۱۴درصدی مواجه می‌شود و از حدود ۵۹میلیون به ۶۷میلیون تومان می‌رسد. روند صعود تند قیمت تا پایان خرداد امسال تا سطح ۸۱میلیون تومان ادامه می‌یابد؛ اما سه ماه کاهش پی‌درپی طی تابستان، سطح قیمت را به ۷۷میلیون تومان برمی‌گرداند. میانگین وزنی قیمت البته، بیش از این است. «دنیای‌اقتصاد» در بررسی‌های خود از این گزارش جدید، ۶ داده نامرئی را شناسایی کرده است که مهم‌ترین آن، «رکود بسیار سنگین خرید آپارتمان» در پایتخت است که البته یکی از علل آن، «فروکش انتظارات تورمی» می‌تواند باشد.

آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران بعد از ۷ ماه حبس آزاد شد. این آمار در عین حال که روایت رسمی از تحولات قیمت، تورم و حجم معاملات مسکن را ارائه می‌دهد، حاوی ۶ داده کلیدی، اما نامرئی است که بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» آن‌ها را نمایان می‌کند. داده‌های این گزارش تایید می‌کند، متوسط قیمت مسکن در پایتخت در سه ماه متوالی تابستان امسال کاهشی شد.

دیروز مرکز آمار ایران بعد از ۷ ماه، گزارش ماهانه مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران شامل «میانگین حسابی» و «متوسط وزنی» قیمت مسکن (بر مبنای شاخص هدانیک) و همچنین تورم ماهانه و نقطه به نقطه مسکن مربوط به شهریورماه ۱۴۰۲ را منتشر کرد. مرکز آمار ایران بعد از انتشار ماهانه تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه ۱۴۰۱، انتشار این آمار را متوقف کرده بود. همچنین بانک مرکزی نیز که هر ماه به طور منظم اقدام به انتشار آمار رسمی قیمت و معاملات مسکن شهر تهران می‌کرد از دی‌ماه سال گذشته، (۸ ماه قبل) انتشار این آمار را متوقف کرده بود.

در حالی که همچنان آمار رسمی بانک مرکزی از تحولات ماهانه بازار مسکن شهر تهران در حبس است، روز گذشته مرکز آمار با انتشار یک گزارش، از اعلام رسمی سطح میانگین قیمت مسکن، رفع توقیف کرد. آمار رسمی تحولات بازار مسکن شهر تهران، یکی از مهم‌ترین آمار‌های اقتصادی است که در ماه‌های اخیر «دنیای‌اقتصاد» و طیف گسترده‌ای از کارشناسان اقتصاد مسکن نسبت به پیامد‌های منفی و تبعات عدم‌انتشار و حبس این آمار‌ها هشدار داده بودند.

مرکز آمار ایران از دو سال قبل، اقدام به انتشار گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران (متوسط قیمت، حجم معاملات خرید وفروش و تحولات آن‌ها در بازه‌های ماهانه و نقطه به نقطه) کرد. در این گزارش علاوه بر اینکه میانگین حسابی قیمت مسکن شامل متوسط بهای همه آپارتمان‌های فروخته شده در یک ماه در بازار مسکن پایتخت بدون در نظر گرفتن مولفه‌هایی نظیر سن، متراژ، منطقه و... اعلام می‌شود، با استفاده از روش «هدانیک» و پس از حذف موارد اثرگذار بر میانگین قیمت مسکن (نویز‌های مربوط به سن، مساحت و... آپارتمان‌های فروخته شده)، میانگین وزنی قیمت مسکن در شهر تهران نیز اعلام می‌شود.

هر مترمربع ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در شهریور ماه امسال میانگین حسابی قیمت هر متر مربع واحد‌های مسکونی شهر تهران به ۷۷ میلیون و ۴۰۰‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی مرداد ۱۴۰۲، معادل ۱.۷‌درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین میانگین قیمت مسکن شهر تهران بر اساس متوسط حسابی، در شهریور ماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته ۷۹‌درصد افزایش یافته است.

برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» بر اساس داده‌های رسمی مرکز آمار نشان‌دهنده آن است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در پایان شهریور ماه نسبت به ابتدای تابستان (ابتدای تیرماه)، ۵‌درصد کاهش یافته است. این کاهش در نتیجه منفی شدن تورم ماهانه مسکن، در سه ماه متوالی تیر، مرداد و شهریور رقم خورده است. آمار‌های رسمی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تیرماه امسال در مقایسه با خردادماه، ۲.۸‌درصد کاهش یافته است. این میزان کاهش ماهانه در مرداد ماه ۰.۷‌درصد و در شهریور ماه ۱.۷‌درصد بوده است.

در این گزارش همچنین، مرکز آمار اقدام به اعلام میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران بر اساس شاخص هدانیک کرده است. در روش محاسبه متوسط حسابی قیمت مسکن، مشخصات و کیفیت واحد‌های فروش رفته در دوره‌های مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیست. به عنوان مثال، تعداد واحد‌های فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌های مختلف را از بین می‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط «حسابی» قیمت آپارتمان‌های مسکونی برای عامه جامعه ملموس‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک (متوسط وزنی قیمت مسکن) تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط حسابی است.

اما، به طور کلی، استفاده از سطح متوسط حسابی قیمت مسکن هم برای عامه ملموس‌تر است و هم برای کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن بیشتر مورد استناد و استفاده قرار می‌گیرد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، متوسط وزنی قیمت مسکن در شهریور ماه امسال در پایتخت به حدود ۸۰ میلیون و ۸۰۰‌هزار تومان رسید. در این ماه منطقه ١ با متوسط وزنی قیمت حدود ۱۵۸ میلیون تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت ۴۱ میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان، کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده اند.

سطح قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱

مرکز آمار ایران در حالی بعد از ۷ ماه توقف انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، داده‌های رسمی از قیمت و حجم معاملات آپارتمان‌های مسکونی پایتخت را منتشر کرد که این آمار رسمی ۶ داده کلیدی و نامرئی را در خود جای داده است. اولین موضوع کلیدی و نامرئی در این گزارش به کشف رسمی میانگین قیمت مسکن در یکسال ۱۴۰۱ منجر شد. بر این اساس، برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در سال ۱۴۰۱ به ۴۶ میلیون و ۲۰۰‌ هزار تومان رسیده است که این میزان در مقایسه با سال قبل از آن (۱۴۰۰)، ۳۱‌ درصد رشد را نشان می‌دهد.

متوسط قیمت در ۶ ماه اول امسال

داده کلیدی مهم، اما نامرئی دوم، مربوط به محاسبه سطح متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در ۶ ماه اول امسال است. این سطح متوسط ماهانه قیمت بر اساس رشد ماهانه شاخص قیمت مسکن که در گزارش مرکز آمار درج شده است از سوی «دنیای‌اقتصاد» برآورد شده است. بر این اساس، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در ۶ ماه اول سال‌جاری به ۷۸ میلیون و ۱۰۰‌هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ماه ۷۳ میلیون تومان، در اردیبهشت ماه ۸۰ میلیون تومان، در خردادماه ۸۱ میلیون تومان، در تیر ۷۸ میلیون و ۵۰۰‌هزار تومان، در مردادماه ۷۹ میلیون تومان و در شهریور ماه نیز ۷۷ میلیون و ۴۰۰ میلیون تومان بوده است.

این در حالی است که سومین داده کلیدی نامرئی حاکی از آن است که در نیمه اول سال‌جاری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نوعی رفت و برگشت کانالی را تجربه کرده است؛ یعنی سطح قیمت در دو کانال ۷۰ میلیون تومانی و ۸۰ میلیون تومانی رفت‌وبرگشت کرده و نوسان داشته است.

سردترین تابستان بازار مسکن

چهارمین نکته نامرئی در بطن گزارش مرکز آمار، از نوعی ابررکود معاملاتی در این بازار حکایت دارد. بر اساس این گزارش سطح معاملات خرید واحد‌های مسکونی در شهر تهران در شهریور ماه امسال به ۳‌ هزار فقره رسیده است که صرف نظر از ماه‌های فروردین که در واقع ماه تعطیل بازار مسکن محسوب می‌شود، این تعداد معاملات خرید مسکن به لحاظ کمترین حجم معاملات، از شهریور ۹۸ به بعد بی سابقه بوده است. ماجرای این ابررکود معاملاتی طی سه ماه گذشته در گزارش‌های مختلف «دنیای‌اقتصاد» مورد تحلیل قرار گرفته است. یک علت بروز این ابررکود معاملاتی ناشی از کاهش شدید انتظارات تورمی پس از برخی گشایش‌های سیاسی مرتبط با موضوع مذاکرات برجام از یک طرف و همچنین افت شدید رشد نقدینگی در تابستان امسال و رسیدن نرخ رشد نقدینگی به سطح نرمال سه دهه اخیر است. این دو عامل باعث شد تابستان امسال تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته بازی ملکی تا مرز صفر کاهش پیدا کند. این در حالی است که دست کم طی سه سال اخیر و در نتیجه استمرار جهش قیمت مسکن، خریداران مصرفی به‌خصوص خانه اولی‌ها نیز به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند. نتیجه آن شد که سردترین تابستان بازار مسکن تهران در تابستان ۱۴۰۲ تجربه شد.

مسکن رتبه اول بازدهی ۱۴۰۲

پنجمین داده کلیدی نامرئی کشف شده از گزارش روز گذشته مرکز آمار ایران، مسکن را به عنوان رتبه اول بازدهی بین بازار‌های رقیب در ۶ ماه اول سال‌جاری معرفی می‌کند. برآورد‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازدهی مسکن در نیمه اول سال‌جاری ۱۵‌درصد بوده است؛ این در حالی است که در این مدت بازدهی بورس ۸ درصد، طلا ۳‌درصد و سکه منفی ۱۰‌درصد بوده است.

اطلاعات نادرست در نبود آمار رسمی

یک نکته مهم که به عنوان ششمین داده کلیدی نامرئی از گزارش روز گذشته مرکز آمار از تحولات بازار مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد، مربوط به تبعات و اثر منفی حبس آمار رسمی و خاموش شدن چراغ راهنمای کشف قیمت فروش واحد‌های مسکونی است. انتشار آمار رسمی از تحولات ماه‌های اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان داد در نبود آمار رسمی حتی مسوولان مسکن هم در کشف قیمت و رصد دقیق تحولات بازار مسکن دچار خطا و اشتباه می‌شوند.

در یک نمونه، تیرماه امسال، یکی از مسوولان ارشد بخش مسکن، تورم ماهانه مسکن شهر تهران را معادل منفی ۳.۸‌درصد اعلام کرد. در حالی که آمار‌های رسمی نشان داد این میزان (تورم ماهانه مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۴۰۲) معادل منفی ۲.۸‌ درصد بوده است. یا اخیرا اعلام شد که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال نسبت به مردادماه ۰.۶‌ درصد کاهش داشته است در حالی که آمار‌های رسمی مرکز آمار نشان داد این میزان کاهش در مرز ۲ درصدی و به طور دقیق منفی ۱.۷‌ درصد بوده است.

در واقع، روز گذشته، با انتشار آمار رسمی اثبات شد که حبس آمار‌های رسمی بخش مسکن و خاموش شدن چراغ راهنمای کشف درست قیمت در این بازار نه تنها کمکی به بازار و متقاضیان آن نخواهد کرد که برعکس عملا به زیان بازار و متقاضیان است. چرا که به‌خصوص در برهه کاهش قیمت مسکن، حبس و توقف آمار‌ها می‌تواند منجر به کم نمایی در اعلام میزان کاهش قیمت‌ها شود و خود این موضوع در نهایت به زیان مصرف‌کننده و روند تعدیل قیمت مسکن خواهد بود.