فرمول بهبود شرایط بازار مسکن

طی دهه‌های گذشته، به‌رغم توجه برخی دولت‌ها به ساخت مسکن هنوز هم مسکن اقشار کم‌درآمد یکی از چالش‌های نظام برنامه‌ریزی مسکن است. با توجه به پایین بودن درآمد اقشار کم‌درآمد و بالا بودن قیمت واحدهای مسکونی، متوسط شاخص دسترسی به مسکن برای این اقشار به بیش از ۵۰ سال رسیده است.

به گزارش اعتماد، از این رو لازم است با نگاهی به نتایج ناخواسته برنامه‌های پیشین در حوزه مسکن اقشار کم‌درآمد و تمامی ظرفیت‌های اقتصادی تلاش شود تا مجموعه سیاست‌ها و اهدافی که برای این بخش طراحی شده متناسب با شرایط بحرانی بخش مسکن به صورت واقع‌بینانه تدوین شود به گونه‌ای که با اقدامات در حال اجرای دولت همخوانی داشته و امکان تحقق بخشیدن به آن فراهم شود.

کارشناسان این حوزه بر این باورند که قیمت مسکن از همان نیرویی تبعیت می‌کند که تورم را شکل می‌دهد و رشد نقدینگی عامل شکل‌دهنده قیمت مسکن است و متاسفانه در حالی که تا چندین سال قبل بسیاری از کارآفرینان و صاحبان مشاغل به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن رو آورده بودند و این بازار را سودده می‌دیدند اما امروز به دلیل فقدان منابع مالی کافی و نبود ابزارهای مالی سرمایه‌گذاری‌ها در بخش تولید مسکن بسیار محدود شده و تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران حوزه مسکن در بخش خصوصی نیز برای تولید و انبوه‌سازی به کشورهای منطقه کوچ کرده‌اند.

درباره شرایط بازار مسکن، به ویژه در بخش عرضه و تولید آن، با دو کارشناس مسکن صحبت کرده‌ایم که دو دیدگاه متفاوت دارند و برای دیدگاه خود نیز استدلال خاصی را مطرح کرده‌اند.

مشکل مسکن، طرف عرضه نیست

محمود اولاد کارشناس بازار مسکن نوشت: در ایران هیچگاه دولت‌ها نتوانسته‌اند مسکن‌سازان خوبی باشند و قیمت مسکن را از این راه کنترل کنند. آن‌هم به این دلیل که بودجه و منابع کافی برای ساخت و ساز و تولید انبوه را نداشته و ندارند و اگر هم قرار باشد مسکن ارزانتری بسازند باز هم این کار نیازمند تامین مالی است که یا باید از منابع حاصل از صادرات نفت تامین شود یا از محل دریافت مالیات.

دولت اگر هم بخواهد تنها سازنده مسکن باشد و منابع مالی آن را از سمت مردم جذب کند که باز هم این کار فرقی با سازندگان بخش خصوصی ندارد. اما ممکن است این موضوع مطرح شود که ساخت مسکن از سوی دولت اقتصادی‌تر است و قیمت تمام شده آن‌هم ارزانتر از بخش خصوصی تمام می‌شود. این در حالی است که به دلیل بروکراسی که در دولت وجود دارد ساخت مسکن از سوی دولت با قیمت بالاتری انجام خواهد شد.

در نظریه‌عدم کارایی دولت هم این موضوع مطرح شده که بخش خصوصی برای اینکه به حداکثر سود برسد سعی دارد تا حداقل هزینه را در کنار بهره‌وری بیشتر نیروی کار و هزینه‌های تولید و نهاده‌های مورد نیاز داشته باشد. اما در آن سو، دولت‌ها به دلیل بروکراسی و جاه‌طلبی‌های مدیریتی که همواره وجود دارد، افزایش‌دهنده هزینه‌ها هستند و قیمت تمام‌شده کالا را گرانتر می‌کنند.

در واقع شاید دولت در این فرایند سود چندانی هم نکند اما با قیمتی که هزینه می‌کند معمولا نرخ‌ها بالاتر می‌رود. از سوی دیگر اگر دولت بخواهد با پیمانکاران وارد مذاکره شود باید دو موضوع عرضه و تقاضا را در نظر بگیرد و سوال این است که آیا مردم ناتوان از خرید شده‌اند و منابعی برای خرید ملک ندارند یا اینکه سازندگان نگران ساخت و ساز هستند و ترس از رکود بازار و فروش نرفتن ساختمان‌های‌شان دارند؟

اما اگر مردم توان خرید ملک نداشته باشند اینکه دولت سازنده مسکن باشد یا اینکه پیمانکار بگیرد تا ساختمان‌سازی کند چندان فرقی ندارد و دقیقا شبیه برنامه مسکن مهر است که از چندین سال قبل روی دست دولت بدون مشتری باقی مانده است.

به اعتقاد بنده طرح مسکن مهر جزو طرح‌های کاملا شکست‌خورده است؛ چرا که از ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی که در طول ۱۶ سال (هر سال حدود ۱۳۰ هزار واحد) ساخته شد که البته از این تعداد یک بخشی خود مالکی است و زمین‌ها شخصی بودند و تنها از وام ساخت مسکن مهر استفاده شد، عملا تعداد مسکن مهر که دولت سازنده آن بود حدود ۱.۵ میلیون واحد مسکونی می‌شود که در حال حاضر پس از سال‌ها هنوز یک تعدادی از این واحدها یا تکمیل نشده است یا در مراحل اتمام هستند و یک تعدادی از آن‌ها هم در شهرهای جدید هستند و هنوز هم خالی و بدون مشتری‌اند.

عملاشاید ۱ میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه نیستند و مردم در آن سکونت دارند که اگر اینها را محاسبه کنیم در طول ۱۶ سال حدود ۵۰ تا ۶۰ هزار واحد مسکونی از سوی دولت ساخته شده است این در حالی است که در سال‌های ۱۳۸۸ تا ۱۳۸۹ سالانه ۷۰۰ هزار مسکن در کشور ساخته می‌شد و این تعداد محدود ۵۰ هزار تایی هم که دولت ساخت را بخش خصوصی در آن زمان می‌توانست بسازد پس طرح مسکن مهر طرحی شکست‌خورده است که تبعات آن کماکان وجود دارد و اکثرا ساختمان‌های مسکن مهری هم که در شهرهای جدید ساخته شده‌اند یا زیرساخت ندارند یا دارای مشکل و فاقد امکانات هستند و ساکنین آن هم از روی ناچاری در این ساختمان‌ها زندگی می‌کنند.

مداخله دولت به این معنی است که در ابتدا با وعده ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی طرح خود را شروع می‌کند و در انت‌ها به اندازه‌ای طرح را کش می‌دهد که بعد از ۱۶ سال هنوز این طرح تمام هم نشده است.

در مورد ۴ میلیون مسکن ملی هم که دولت سیزدهم وعده آن را داده باید گفت این طرح هم اجرا شدنی نیست.

چرا که مشکل اصلی عرضه مسکن نیست؛ بلکه سمت تقاضاست و اینکه مردم قدرت خرید کافی ندارند و فقیر شده‌اند و با وجود آنکه در زمان ثبت‌نام ۶ میلیون نفر ثبت‌نام کرده‌اند اما در زمان پرداخت وجه اولیه که ۴۰ میلیون تومان بود را نداشتند و شاهد آن بودیم که تنها ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار نفر این مبلغ را واریز کردند و یک عده اصلا توان پرداخت این مبلغ را نداشتند و عده دیگری هم که تجربه مسکن مهر را دیده‌اند که هنوز برخی این ساختمان‌ها را تحویل نگرفته‌اند از خرید مسکن ملی منصرف شدند و از سوی دیگر قسط وام ۸۰۰ میلیون تومانی که باید پرداخت شود هم مطرح است که هر ماه حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان می‌شود و دهک‌های ۲ تا ۵ که درآمدهای کمی دارند اصلا توان پرداخت این مبلغ را ندارد و دولت هم شرایط آن را ندارد تا از بانک مرکزی این میزان منابع را دریافت کند، پس این طرح هم از همین ابتدا شکست‌خورده محسوب می‌شود.

تولید مسکن متعادل نشود رشد قیمت‌ها ادامه دارد

بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن نیز نوشت: گرانی مسکن چه در بخش خرید یا اجاره مسکن در ایران طی ۵۰ سال گذشته مهار نشده و امروز هم نمی‌توان انتظار مهار شدن گرانی‌ها را داشت. تنها در یک دوره بسیار کوتاه و آن هم در زمان رکود شاهد افت معاملات و در نتیجه افت‌های ناچیز قیمت‌ها بودیم اما باز هم در زمان رکود قیمت‌ها کنترل نمی‌شوند و در این زمان تنها معاملات محدود می‌شود و سرمایه‌گذاری‌ها در تولید مسکن کمتر می‌شوند و قیمت ملک هم مجددا افزایشی می‌شود، به این ترتیب مهار قیمت مسکن تنها از طریق رشد تولید امکانپذیر است و به غیر از تولید نمی‌توان قیمت‌ها را به ثبات رساند یا گرانی‌ها را مهار کرد.

تنها در صورتی که تولید مسکن به اندازه نیاز و کافی باشد پس از آن می‌توان بازار مسکن را سر و سامان داد در غیر این صورت این وضعیت باز هم ادامه دارد.

در مورد وعده تولید یک میلیون مسکن در سال هم باید گفت هر چند این میزان تولید می‌تواند نیاز بازار را برطرف کند اما ما را به هدفی که می‌خواهیم نمی‌رساند زیرا با این فرمانی که دولت در پیش گرفته است هیچ‌وقت به تولید یک میلیون مسکن ملی در سال نخواهیم رسید.

در دنیا هم معضل تولید مسکن (مانند تولید همه کالاهای دیگر) تنها زمانی که به رشدی متعادل رسید حل شد، چرا که مسکن هم به عنوان یک کالای اساسی و زیستی حائز اهمیت است و اقدامات دولت‌ها تنها باید به کنترل و نظارت بر ساخت و سازها محدود شود و کمک‌های دولت‌ها در خصوص ارایه تسهیلات باشد اما زمانی که مسکن در حالت بحرانی و خاص قرار می‌گیرد حتی برای تولید هم ترس وجود دارد اما اگر می‌بینیم که کشورهای منطقه تولیدکننده مسکن هستند به این علت است که اقتصاد کلان این کشورها در شرایط مطلوبی قرار گرفته است و بازار به اندازه‌ای ابزارهای مالی و امکانات مناسب در اختیار تولیدکنندگان می‌گذارد که به راحتی عرضه‌کنندگان مسکن پاسخگوی نیاز جامعه خود هستند این در حالی است که در ایران در یک اقتصاد کاملا بسته دولتی قرار داریم و نمی‌توانیم این انتظار را داشته باشیم که تولیدات‌مان به اندازه کافی باشد.

به هر ترتیب تولید یک میلیون مسکن نیازمند منابعی است که باید از طریق ابزارهای مالی که در اختیار تولیدکنندگان قرار می‌گیرد تامین شود این در حالی است که کشور ما فاقد این ابزارها است به عنوان مثال؛ در ایران اگر منابع مالی برای ۱۰ واحد تولیدی فراهم باشد تولیدکننده هم تنها همین ۱۰ واحد مسکونی را تولید می‌کند اما در کشورهای منطقه اگر منابع مالی برای ۱۰ واحد تولیدی وجود داشته باشد با توجه به ابزارهای مالی که برای تولیدکنندگان وجود دارد این ۱۰ واحد تولیدی به ۱۰۰ واحد مسکونی هم می‌رسد و تولیدکنندگان در کشورهای دیگر می‌توانند پاسخگوی نیازهای جامعه خود باشند، اما تولیدکنندگان ما در بخش خصوصی عاجر از تولید مسکن به اندازه نیاز جامعه هستند چرا که هیچ ابزار مالی در اختیار ندارند و تنها باید به منابع مالی خودشان اکتفا کنند و اگر هم دولت تسهیلاتی را در اختیار تولیدکنندگان بگذارد تعداد این تسهیلات محدود است و مکانیسم دستیابی به این تسهیلات به دلیل بروکراسی‌ها برای تولیدکنندگان مقدور نیست و اینکه اساسا اقتصاد ما برای تولید طراحی نشده است و همانطور که در بخش صنعت با مشکل روبرو هستیم در بخش تولید مسکن هم با همین مشکل روبرو هستیم.