صف یک‏‏‌نفره در بازار مسکن

افزایش محسوس تعداد خانوارهای تک‌‌‌نفره و دو‌نفره در پایتخت، جنس تقاضای خرید در بازار مسکن را دستخوش تغییر بنیادی کرده است. آمارهای موجود حاکی است بعد خانوار در تهران از ۳ نفر در سال ۹۵ به ۸/ ۲ نفر در سال‌جاری کاهش پیدا کرده است و این موضوع موازنه پیشین میان تقاضای آپارتمان نقلی و بزرگ‌‌‌متراژ در پایتخت را بر هم زده است.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ‌‌‌ معاون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران به تازگی اطلاعاتی از کاهش بعد خانوار در پایتخت که منجر به افزایش تقاضای مسکن در این شهر شده است، ارائه کرد. بر اساس اطلاعاتی که حمیدرضا صارمی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داده است، بعد خانوار که در سرشماری سال 1385 معادل 5/ 4 نفر بوده در سال 1402 به 8/ 2 رسیده است که 12‌درصد آن یک‌نفره، 25‌درصد دو‌نفره و 28‌درصد آن سه‌نفره است. بر اساس آخرین آمارهای رسمی جمعیت شب شهر تهران 9 میلیون و 430‌هزار نفر بوده که شامل 3میلیون و 253‌هزار خانوار است.

کاهش بعد خانوار در پایتخت که پیامد طبیعی کاهش زاد و ولد، افزایش سن ازدواج، افزایش آمار طلاق، تغییر سبک زندگی گروهی از شهروندان و انتخاب «تجرد قطعی» از سوی آنهاست، به افزایش جنس خاصی از تقاضای خرید خانه در بازار مسکن شهر تهران منجر شده است و عملا به طویل شدن صف‌‌‌های خرید از سوی خانوارهای «یک‌‌‌نفره» در بازار مسکن انجامیده است. بر این اساس تعداد خانوارهای تک‌‌‌نفره در تهران از 10‌درصد کل در سال 95 به 12‌درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین تعداد خانوارهای دونفره از 22‌درصد در سال 95 به 25‌درصد افزایش یافته است.

در نهایت تعداد خانوارهای سه‌نفره و بیشتر که در سال 95 معادل 30‌درصد از جمعیت پایتخت‌‌‌نشین بود، اکنون به 28‌درصد کاهش یافته است. بنابراین کوچک‌تر شدن خانوارهای ساکن تهران در بازه زمانی 7ساله مورد بررسی یک امر قطعی است.

شاید اولین نشانه‌‌‌های محسوس تغییر بعد خانوار در پایتخت و کشور را بتوان در سرشماری سال 1395 رهگیری کرد و از همان سال‌ها مسائلی مثل کاهش آمار ازدواج و کاهش تمایل به فرزندآوری به عنوان دغدغه‌‌‌های پررنگ سیاستگذار به اشکال مختلف مطرح شد. به دنبال همه‌گیری کرونا در کشور عملا امکان سرشماری در سال 1400 برای مرکز آمار ایران فراهم نشد اما داده‌‌‌های آماری موثقی در قالب گزارش‌‌‌های مختلف درباره ترکیب جمعیتی در تهران وجود دارد که نشان می‌دهد نه‌تنها بعد خانوار در تهران به زیر سه نفر رسیده، بلکه تعداد خانوارهای تک‌‌‌نفره در این کلان‌شهر 2 واحد‌درصد در مقایسه با سال 95 افزایش پیدا کرده است.

«دنیای‌اقتصاد» بر اساس یافته‌‌‌های جدید معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران درباره «بعد خانوار» و نیز آمارهای رسمی سرشماری نفوس و مسکن سال95 به عنوان آمار پایه، آمارنامه شهرداری تهران در سال 1400 و در نهایت گزارش تحلیل جمعیتی استان تهران مرکز آمار در سال 99 با پی بردن به کوچک‌تر شدن خانوارهای پایتخت، اثر این موضوع بر بازار مسکن را سنجش و در ادامه دو پیام و تلنگر جدی که سیاستگذار باید از این رخداد دریافت کند را یادآوری کرده است.

تحقیق میدانی از واسطه‌‌‌های ملکی فعال در مناطق میانی و متوسط شهر حاکی است از هر 10 نفر متقاضی اجاره مسکن که به برخی از واسطه‌‌‌های فعال در این بازارها مراجعه می‌کنند، دو تا سه مورد مربوط به تقاضای مجردها یا به عبارت دقیق‌‌‌تر خانوارهای تک‌نفره است.

این تقاضا در بازار خرید مسکن نیز به طور محسوس افزایش پیدا کرده است اما در بازار اجاره میزان این افزایش قدری بیشتر است؛ طوری که حتی می‌توان در موتورهای جست‌‌‌وجوی آگهی‌‌‌های ملکی با جست‌‌‌وجوی عبارت «مجرد» به سادگی به تعداد زیادی فایل دسترسی پیدا کرد که در معرفی آنها تاکید شده است که مناسب متقاضیان مجرد و تک‌‌‌نفره هستند.

نکته قابل‌توجه این است که تا همین چند سال قبل تاکید بر مناسب بودن یک فایل برای اجاره توسط افراد مجرد، یک امتیاز منفی در این بازار محسوب و موجب می‌‌‌شد خانوارهای دو‌نفره و بیشتر بعضا حتی از بررسی فایل مربوطه خودداری کنند اما به دنبال افزایش تقاضای اجاره خانه از سوی خانوارهای یک‌‌‌نفره طی سال‌های اخیر، فعالان بازار مسکن برای پاسخ به این نیاز ناگزیر به تغییر شکل و محتوای بازاریابی خود شده‌‌‌اند و واقعیت پررنگ‌‌‌تر شدن حضور آنها در بازار مسکن دست‌‌‌کم در شهری مثل تهران یک امر پذیرفته شده است.

آنچه بدیهی است این است که حتما این رشد محسوس تقاضای اجاره مسکن از سوی خانوارهای یک‌‌‌نفره، به تدریج به بازار خرید مسکن نیز تسری پیدا خواهد کرد و طبعا این گونه از خانوارهای ساکن در تهران به محض آنکه استطاعت لازم برای ورود به بازار خرید مسکن را پیدا کنند، در این بازار حضور پیدا خواهند کرد. اما آیا پایتخت برای پاسخ به این نیاز که از هم‌‌‌اکنون قابل پیش‌بینی است، آمادگی دارد؟

میانگین متراژ ساخت‌وسازهای تهران در سال‌های اخیر همواره حول و حوش 120 مترمربع بوده و این در حالی است که عمده تقاضای خرید مسکن در این شهر در حال حاضر مربوط به واحدهای زیر 80 مترمربع و به طور مشخص عمده تقاضای خانوارهای تک و دونفره حدود 50 تا 60 مترمربع است.

به این ترتیب بیش از یک دهه است که متقاضیان خانه‌‌‌دار شدن در تهران از گسل متراژی بین عرضه و تقاضای مسکن در رنج بوده و هستند. مصائب خانه‌‌‌دار شدن تهرانی‌‌‌ها صرف‌‌‌نظر از بعد خانوار، به دنبال آغاز عصر بی‌‌‌سابقه جهش قیمت مسکن از سال 97 به بعد شدت گرفت، طوری که فاصله میان سطح قیمت مسکن از قدرت خرید خانوارهای تهرانی تشدید شد و به دنبال آن به تدریج بر میزان تقاضای خرید خانه‌‌‌های نقلی، میانسال و حتی قدیمی‌‌‌ساز افزوده و از تقاضای خرید خانه‌‌‌های بزرگ‌‌‌متراژ و نوساز کاسته شد. اما حتی تا پیش از این مقطع زمانی چند ساله نیز عمده متقاضیان خرید مسکن در تهران استطاعت خرید بیش از 80 مترمربع را نداشتند و از همان سال‌ها بیشترین خرید ماهانه املاک مربوط به گروه متراژی 50 تا 80 مترمربع بود.

اکنون نه تنها یک دوره طولانی جهش قیمت مسکن در تهران و به دنبال آن کشور، بلکه تغییرات کاهشی بعد خانوار سبب شده تقاضا برای آپارتمان‌‌‌های نقلی و کوچک‌‌‌متراژ بیش از پیش افزایش پیدا کند و این در حالی است که بر اساس محتوای پروانه‌‌‌های ساختمانی صادر شده در سال‌های اخیر، در سطح شهر واحدهای مسکونی از گروه متراژی مطلوب خریداران به تعدادی که با نیاز بازار تناسب داشته باشد، وجود ندارد. به این ترتیب صف‌‌‌های طولانی که در هر بخش آن خانوار یک یا حداکثر دو‌نفره قرار دارد، شکل گرفته است.

فراوانی کوچک‌ترین بعد خانوار در مناطق

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، داده‌‌‌های آماری موجود پیرامون ترکیب جمعیتی تهران حکایت از آن دارد که فراوانی خانوارهای کوچک‌‌‌مقیاس در وهله اول در مناطق 6 تا 8 پایتخت بیش از سایر مناطق است. پس از آن و در رده بعدی مناطق 10 و 11 قرار دارند که با تقاضای قابل‌توجه مسکن از ناحیه خانوارهای تک و دو‌نفره روبه‌رو هستند و در نهایت مناطق شمالی (1 تا 5) در رده سوم قرار می‌‌‌گیرند.

به طور کلی در مناطق واقع در نیمه جنوبی تهران تعداد خانوارهای تک‌‌‌نفره معدود است اما در نیمه شمالی شهر و به اصطلاح خط خیابان انقلاب به بالا این فراوانی بیشتر است. در این میان در مناطق مرکزی شهر به‌خصوص مناطقی مثل 6 و 7 که پهنه‌‌‌های کانونی اشتغال در تهران به شمار می‌‌‌آیند و با تجمع ساختمان‌‌‌های اداری مواجه هستند، تقاضای سکونت از سوی افرادی که تنها زندگی می‌کنند و در مرتبه بعد زوج‌‌‌های جوان بدون فرزند بسیار زیاد است.

واسطه‌‌‌های فعال در بازار مسکن این نواحی اعلام می‌کنند که به دلیل اشتغال بسیاری از خانوارهای یک و دو‌نفره در این مناطق، تمایل به سکونت در محله‌‌‌های مسکونی این مناطق نیز از سوی این افراد بسیار زیاد است اما به نسبت تقاضای موجود، واحد مسکونی کوچک‌‌‌متراژ در محله‌‌‌های مذکور وجود ندارد.

از طرفی مناطق 10 و 11 نیز به واسطه سطح پایین‌‌‌تر قیمت مسکن نسبت به مناطق 6 تا 8، در مرتبه بعدی تقاضای سکونت خانوارهای تک‌‌‌نفره قرار دارند. در واقع پس از نزدیکی به محل کار، انگیزه بعدی خانوارهای تک‌‌‌نفره دسترسی به مسکن ارزان چه در بازار خرید و چه در بازار اجاره‌‌‌بهاست و در نتیجه در مرتبه بعد به دو منطقه‌‌‌ای که فاصله آنها از مرکز شهر زیاد نیست اما سطح قیمت مسکن در آنها پایین‌‌‌تر است رجوع می‌کنند.

دو پیام مهم از تغییرات بعد خانوار

گزاره بدیهی این روزهای بازار مسکن پایتخت این است که تقاضای اجاره از سوی خانوارهای تک‌نفره افزایش محسوسی داشته و به تدریج طی سال‌های آتی این دسته از خانوارها وارد بازار خرید مسکن خواهند شد؛ کمااینکه همین حالا نیز تقاضای خرید از ناحیه مجردها در بازار مسکن در برخی مناطق میانه شهر افزایش دارد.

تغییرات رخ‌داده در بعد خانوار تهرانی‌‌‌ها و کاهش بعد خانوار که ناشی از افزایش تعداد خانوارهای یک و دونفره در پایتخت است، حاوی تلنگری جدی برای سیاستگذار بوده و دو پیام مهم دارد که باید مورد توجه قرار گیرد.

پیام اول ناظر بر ضرورت «کوچک‌‌‌سازی» در شهری مثل تهران به عنوان یک سیاست قطعی در نحوه توسعه آتی شهر است که باید برای آن چاره‌‌‌اندیشی شود.

اکنون زمان طلایی برای پاسخ دادن به نیاز مسکن شکل گرفته از سوی خانوارهای یک‌نفره‌‌‌ای است که در پایتخت ساکن هستند، به این ترتیب که با سیاستگذاری خاص و رفع موانع کوچک‌‌‌سازی می‌توان شرایط را برای پاسخ به تقاضایی که به تدریج طی سال‌های آتی وارد بازار خرید مسکن ریزمتراژ می‌شود، مهیا کرد. مهم‌ترین مانع کوچک‌‌‌سازی مسکن در تهران که در همه سال‌های گذشته وجود داشته است، مساله نحوه تامین پارکینگ است.

ضوابطی درباره تامین پارکینگ در ساختمان وجود دارد که دست مالکان و سازنده‌‌‌ها را برای کوچک‌‌‌سازی می‌‌‌بندد و آنها ترجیح می‌دهند به جای اینکه با شهرداری وارد چالش شوند، واحدهای بزرگ‌‌‌متراژ بسازند و پارکینگ موردنیاز این واحدها را نیز بی‌‌‌دردسر تامین کنند. اما اکنون زمان تغییر در این ضوابط فرا‌رسیده و الگوهای رایج ساخت‌وساز در تهران به تناسب تغییر بعد خانوار نیازمند بازنگری است.

این بازنگری بدون حضور موثر سیاستگذار و تسهیل شرایط برای سازنده‌‌‌ها غیرممکن است.

پیام دیگری که از تغییر بعد خانوار به سیاستگذار مخابره می‌شود نیز ناظر بر شکل ایده‌‌‌آل و موثر ورود به این موضوع است. محتوای پروانه‌‌‌های ساختمانی حکایت از آن دارد که میل به کوچک‌‌‌سازی در شهری مثل تهران از ناحیه سرمایه‌گذاران ساختمانی در سال‌های اخیر همواره در سطح حداقلی بوده و جز در بافت‌‌‌های فرسوده و قواره زمین‌‌‌هایی که چاره‌‌‌ای به جز ساخت‌وساز در ابعاد نقلی در آنها وجود نداشته، عموما ترجیح داده‌‌‌اند واحدهای بزرگ‌‌‌متراژ بسازند. در این ترجیح چیزی فراتر از مساله دشواری‌‌‌های کوچک‌‌‌سازی وجود دارد و آن، بی‌‌‌اطلاعی از نیاز غالب در بازار مسکن از سوی سرمایه‌گذاران ساختمانی است.

انتظار می‌رود سیاستگذار نقش موثر خود در تنظیم بازار را به شکل اطلاع‌‌‌رسانی در این رابطه در میان فعالان بازار مسکن ایفا کند و در این بین مهم‌ترین ابزاری که می‌تواند کمک‌‌‌کننده باشد، وضع مشوق‌‌‌هایی برای سازنده‌‌‌های واحدهای ریزمتراژ با مساحت 40 تا 60 یا حداکثر 70 مترمربع است.

این امکان وجود دارد که سیاستگذار حوزه شهرسازی در پایتخت متناسب با وضعیت مناطق به لحاظ ترکیب جمعیتی و بعد خانوارهای ساکن در هر منطقه، ضوابط شهرسازی متمایزی وضع کند، به نحوی که در مناطق کانونی تقاضای سکونت از ناحیه خانوارهای تک و دونفره، کوچک‌‌‌سازی مشمول تخفیف در انواع سرفصل‌‌‌های عوارض صدور جواز ساخت‌وساز شود. چنین مشوق‌‌‌هایی می‌تواند انگیزه مضاعفی برای حضور سرمایه‌گذاران ساختمانی در بازار ساخت‌وسازهای کوچک‌‌‌متراژ شود.

حتما همه مناطق شهر تهران به لحاظ بعد خانوار و در نتیجه متراژ مطلوب مسکن شرایط یکسان ندارند و حتما مدیریت شهری می‌تواند نسبت به شناسایی وضع موجود شهر از این منظر اقدام کند و ابزارهای لازم برای این کار را در اختیار دارد. بنابراین گام اول شناسایی جنس تقاضای مسکن غالب در هر منطقه است و سپس در گام بعدی لازم است موانع سیاستی و ضابطه‌‌‌ای کوچک‌‌‌سازی برطرف شود، اطلاع‌‌‌رسانی درباره نیاز بازار مسکن در هر منطقه نیز کمک‌‌‌کننده خواهد بود اما همین که در مرحله بعد مشوق‌‌‌هایی برای سرمایه‌گذاری ساختمانی در احداث واحدهای کوچک‌‌‌متراژ صورت گیرد، خود سیگنالی از جنس نیاز غالب در بازار مسکن است.

در سال‌های اخیر به‌ویژه از اواخر دهه 90 شمسی که وارد عصر جهش بی‌‌‌سابقه مسکن شدیم، بارها موضوع تاثیر تورم مسکن بر کاهش ازدواج و افزایش آمار تجرد قطعی (ورود به سن 40 سالگی بدون حتی یک بار ازدواج) مورد ارزیابی قرار گرفت و صاحب‌نظران اجتماعی هشدار دادند که عدم‌دسترسی به مسکن در استطاعت یکی از اصلی‌‌‌ترین عوامل بی‌‌‌میلی به ازدواج در میان جوانان در این سال‌ها بوده است. جدای از اینکه جلوگیری از ادامه این روند نیازمند برنامه‌‌‌ریزی بوده و دغدغه تامین مسکن در استطاعت باید برای سیاستگذار پررنگ باشد، مساله امروز در شهرهای بزرگ به‌ویژه کلان‌شهری مثل تهران این است که بخواهیم یا نخواهیم، بیش از هر زمان دیگری باید دغدغه پاسخ به تقاضای مسکن خانوارهای تک‌‌‌نفره‌‌‌ و دو‌نفره را داشته باشیم و برای آن برنامه‌‌‌ریزی کنیم. غفلت یا اهمال احتمالی سیاستگذار نسبت به این موضوع می‌تواند در سال‌های آتی عواقب جبران‌‌‌ناپذیری داشته باشد.

سیاست‌‌‌های تحریک به ساخت‌وساز نیز که از سوی مدیریت شهری دنبال می‌شود، زمانی جوابگو خواهد بود که پیش‌‌‌شرط‌‌‌های مربوط به ترمیم گسل متراژی عرضه و تقاضا در آن لحاظ شده باشد؛ در غیر‌این صورت نقض غرض بوده و صرفا به افزایش آمار خانه‌‌‌های خالی خواهد انجامید.