شاه‏‏‌کلید مسکن ملی

جزئیات تازه‌‌‌ترین توافق دولت با انبوه‌‌‌‌‌‌سازان بر سر مدل جدید تامین مالی خانه‌‌‌سازی دولتی، یک شاه کلید برای مهم‌ترین قفل ایجاد شده در این پروژه‌‌‌ها معرفی می‌کند. یافته‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، به تازگی و با موافقت دولت، قرار است انبوه‌‌‌سازان به عنوان ضلع مکمل تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن در سال وارد عمل شده و ۳۰ تا ۳۵‌درصد از هزینه ساخت را تقبل کنند. این در حالی است که از ابتدا تاکنون، الگوی تامین مالی ساخت خانه‌‌‌های دولتی‌‌‌ساز در طرح جهش مسکن، با اتکا به دو منبع یعنی «آورده متقاضی» و «تسهیلات بانکی»، طراحی و اجرایی شده است. این مدل جدید تامین مالی که قرار است در نقش شاه کلید مسکن ملی، قفل تامین مالی پروژه‌‌‌ها را باز کند از طریق «تهاتر زمین و آپارتمان با پروژه‌‌‌‌های ساختمانی» میان دولت وانبوه‌‌‌سازان اجرایی خواهد شد.

در توافق تازه دولت با انبوه‌‌‌سازان بر اساس پیشنهادی که انبوه‌‌‌سازها به دولت برای حل گره تامین مالی پروژه‌‌‌های ساخت مسکن دولتی (یک میلیون مسکن در سال) ارائه کرده‌‌‌اند، انبوه‌‌‌سازها بیش از نیمی از سهم آورده متقاضیان را تامین و در ازای آن «زمین» یا «واحد مسکونی» از دولت دریافت خواهند کرد.

با این توافق، دست‌‌‌کم دو گره مهم مسکن ملی و طرح جهش تولید مسکن، باز خواهد شد؛ گره اول، چالشی است که به واسطه ناتوانی متقاضیان از تامین سهم آورده متقاضی از ابتدای اجرای این طرح وجود داشت و گره دوم، مربوط به مانع اساسی مقابل ورود انبوه‌‌‌سازها و سازنده‌‌‌ها به این طرح یعنی تعیین قیمت ساخت متفاوت از واقعیت‌‌‌های هزینه روز ساخت مسکن است. این موضوع می‌تواند شاه‌‌‌کلید احیای مسکن میلیونی (ساخت یک میلیون مسکن در سال) شود؛ طرحی که هم‌‌‌اکنون دست‌کم به دو علت مهم یعنی ناتوانی متقاضیان از تامین سهم آورده و همچنین اختلاف قابل‌توجه بین هزینه ساخت تعیین شده از سوی دولت با واقعیت‌‌‌های هزینه ساخت، عملا به مسکن نیم میلیونی تنزل یافته است.

آمارها نشان می‌دهد در شرایطی که ظرفیت کل خانه‌‌‌سازی دولتی در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال، معادل ۴ میلیون مسکن تعریف شده است و همچنین بیش از ۶ میلیون متقاضی در این طرح ثبت‌نام کرده و یک و نیم میلیون نفر از این متقاضیان به عنوان افراد واجد شرایط برای حضور در این طرح، معرفی شده‌‌‌اند اما در نهایت هر دو سمت عرضه و تقاضا، برای کمتر از ۵۰۰‌هزار واحد مسکونی وارد صحنه شده‌‌‌اند. به این ترتیب، در حالی که این طرح از اواخر سال ۱۴۰۰ استارت خورد تاکنون تنها حدود ۵۰۰‌هزار نفر معادل یک سوم متقاضیان واجد شرایط، مرحله اول آورده نقدی خود را به شبکه بانکی واریز کرده‌‌‌اند؛ از سوی دیگر همچنین، تاکنون برای ۴۵۰‌‌‌هزار واحد، قرارداد ساخت با سازنده منعقد شده است. این موضوع نشان می‌دهد مسکن یک میلیونی هم‌‌‌اکنون به مسکن نیم میلیونی تنزل کرده است.

«دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر در گزارشی که با عنوان «معماران مسکن نیم‌‌‌میلیونی» در ۲۵ اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۲، در همین صفحه منتشر کرد ۵ عامل عقب‌‌‌ماندگی این طرح را اعلام کرد که دو مورد از مهم‌ترین عوامل این موضوع «ناتوانی متقاضیان از پرداخت سهم آورده» و از سوی دیگر، «اختلاف فاحش هزینه ساخت تعیین شده برای این واحدها با واقعیت‌‌‌های قیمت تمام شده مسکن بر اساس داده‌‌‌های بازار»، است.

قفل مسکن دولتی باز می‌شود؟

بر اساس اطلاعاتی که رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران در خصوص جزئیات توافق تازه انبوه‌‌‌سازان با دولت در راستای ساخت یک میلیون واحد مسکونی در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار داد، قرار است با مدل جدید، قفل تامین مالی این طرح باز شود. یک سوال مهم آن است که این توافق چیست و آیا با عملیاتی شدن آن، می‌توان واقعا به باز شدن گره تامین مالی طرح خانه‌‌‌سازی دولتی امیدوار بود؟

آن طور که محمد مرتضوی، رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان در تشریح جزئیات این توافق به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد، قرار است، مبنا و اضلاع تامین مالی ساخت یک میلیون مسکن در سال از دو ضلع به سه ضلع افزایش یابد. پیش از این منبع تامین مالی این پروژه‌‌‌ها آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی بود اما بر اساس این توافق، انبوه‌‌‌سازان، ۳۰ تا ۳۵‌درصد و در برخی موارد تا ۵۰‌درصد هزینه ساخت این واحدها را می‌توانند تقبل کنند.

در این توافق دو هدف عمده دنبال می‌شود که اولین هدف بازگشایی گره یا خلأ ناتوانی طیف گسترده‌‌‌ای از متقاضیان واجد شرایط از تامین مبلغ آورده است. در شرایطی که تاکنون حدود یک میلیون و۵۰۰‌هزار متقاضی واجد شرایط در این طرح معرفی و برای افتتاح حساب و واریز سهم آورده به شبکه بانکی فراخوانده شده‌‌‌اند اما تنها تاکنون حدود ۵۰۰‌هزار نفر یعنی یک‌سوم این تعداد مرحله اول آورده را واریز کرده‌‌‌اند. این استقبال یک سومی هیچ دلیلی جز ناتوانی متقاضیان از تامین سهم آورده ندارد. در واقع این متقاضیان به دلیل ضعف بنیه مالی، به اجبار از برنامه خانه‌‌‌سازی دولتی حذف شده‌‌‌اند. این در حالی است که حتی احتمال ریزش همین تعداد از متقاضیان در مراحل بعدی نیز به دلیل ناتوانی آنها از ‌تامین مراحل بعدی سهم آورده متقاضی به دلیل ضعف بنیه مالی، وجود دارد.

کاهش سهم آورده متقاضی به ۲۰۰میلیون

انبوه‌‌‌سازان در پیشنهادی که به تازگی دولت نیز با آن موافقت کرده است برای کمک به تامین مالی این طرح و تقبل بخشی از هزینه ساخت اعلام آمادگی کرده‌‌‌اند. به این صورت که ۳۰ تا ۳۵‌درصد از کل هزینه ساخت را بر عهده گرفته و آورده متقاضی به حدود ۲۰۰ میلیون تومان کاهش یابد. هم‌‌‌اکنون سهم آورده متقاضیان از یک واحد مسکونی در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی رقمی حول و حوش ۵۰۰ میلیون تومان برآورد می‌شود. این اقدام در شکل سه مدل مشارکت دولت با انبوه‌‌‌سازان، انجام خواهد شد.

در مدل اول، انبوه‌‌‌سازان در قبال سرمایه‌گذاری یا مشارکت در تامین هزینه ساخت واحدهای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی، در همان محل احداث پروژه، از دولت زمین دریافت می‌کنند؛ در مدل دوم، در همان محل احداث پروژه‌‌‌، متناسب با ارزش سرمایه‌گذاری انجام شده واحد مسکونی دریافت خواهند کرد و در مدل سوم، در محلی دیگر غیر از محلی که در آن پروژه خانه‌‌‌سازی دولتی در دست احداث قرار دارد، زمین دولتی دریافت خواهند کرد. سهم انبوه‌‌‌سازان از این مشارکت را در وهله اول میزان سرمایه‌گذاری آنها در پروژه‌‌‌ها و در وهله بعد قیمت ملکی که در ازای این سرمایه‌گذاری و مشارکت از دولت دریافت خواهند کرد، تعیین می‌کند.

بازگشایی گره هزینه ساخت

با این اقدام علاوه بر گره‌‌‌گشایی تامین مالی طرح خانه‌‌‌سازی دولتی از محل رفع ناتوانی متقاضیان برای تامین نیمی از هزینه ساخت واحدها، یک مشکل دیگر که در واقع شاید بتوان از آن به عنوان اصلی‌‌‌ترین معضل طرح خانه‌‌‌سازی دولتی یاد کرد نیز برطرف خواهد شد.

این مشکل همان اختلاف فاحش بین هزینه تعیین شده به عنوان قیمت ساخت واحدها با واقعیت‌‌‌های هزینه ساخت مسکن بر اساس داده‌‌‌های بازار و نظر انبوه‌‌‌سازان است. در شرایطی که مطابق با آخرین تعدیل‌‌‌ها، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی هم‌‌‌اکنون کمتر از ۶ میلیون تومان تعیین می‌شود، واقعیت‌‌‌های بازار و اظهارات انبوه‌‌‌سازان نشان می‌دهد، هزینه ساخت هر مترمربع از این واحدها به طور میانگین، چیزی حدود ۱۰ تا ۱۳ میلیون تومان، خواهد بود.

هزینه کل ساخت یک واحد مسکونی با مساحت ۱۰۰ مترمربع در شرایط فعلی و با در نظر گرفتن طول دوره دوساله ساخت از دیدگاه انبوه‌‌‌سازان بین یک میلیارد تا یک میلیارد و۳۰۰ میلیون تومان است؛ این رقم با نرخ‌های اعلامی از سوی دولت فاصله زیادی دارد. البته یک علت مهم پافشاری دولت بر ارقام پایین‌‌‌تر به ناتوانی متقاضیان از تامین ارقام بیشتر و نگرانی از توقف عملیات ساخت به واسطه عدم‌تزریق منابع مالی در قالب سهم آورده متقاضیان، به دلیل افزایش قیمت‌ها برمی‌‌‌گردد.

انبوه‌‌‌سازان می‌‌‌گویند: دولت نگران آن است که اگر قیمت ساخت را متناسب با واقعیت‌‌‌های بازار ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌‌‌های ساخت، بالا ببرد، همین تعداد محدود متقاضیانی که یک یا دو مرحله از سهم آورده را واریز کرده‌‌‌اند نیز دیگر قادر به تامین سهم آورده خود نباشند و پروژه‌‌‌ها با مشکلات بیشتری مواجه شوند. اما، توافق بر سر ورود انبوه‌‌‌سازان به عنوان ضلع مکمل تامین مالی این پروژه‌‌‌ها، می‌تواند گره قیمت ساخت را نیز باز کند. چرا که در صورت عدم‌افزایش قیمت ساخت مطابق با واقعیت‌‌‌های بازار باز هم پروژه‌‌‌ها به مشکل برخورده و عملا امکان ساخت ندارند.

در قالب این توافق، در یک مدل برد - برد - برد، نه تنها از فشار مالی بر متقاضیان کاسته شده وآنها به دلیل نیاز به سهم آورده کمتر می‌توانند در این طرح مشارکت کنند، که بار‌سنگین و دو راهی بین توان مالی متقاضیان و واقعیت‌‌‌های هزینه ساخت از روی دوش دولت نیز برداشته می‌شود. انبوه‌‌‌سازان نیز می‌توانند با واقعی‌‌‌تر شدن سطح قیمت‌ها در این طرح مشارکت کرده ودر ازای مشارکت خود زمین یا واحد مسکونی دریافت کنند.

دولت موافق است!

آن طور که رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: بعد از موافقت دولت با طرح انبوه‌‌‌سازان برای ورود آنها به عنوان ضلع سوم یا ضلع مکمل تامین مالی در طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال، نگرانی بزرگ دولت از بابت ناتوانی متقاضیان در تامین سهم آورده به واسطه به روز رسانی و واقعی‌سازی رقم هزینه ساخت، تا حد زیادی برطرف شده است. به همین دلیل بر سر تعدیل قیمت ساخت نیز توافق‌‌‌هایی بین دولت و انبوه‌‌‌سازان صورت گرفته است. به گفته مرتضوی، هم‌‌‌اکنون متوسط هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان است که با محاسبه دوره دو‌ساله ساخت و تعدیل‌‌‌های بعدی به ۱۳میلیون تومان نیز می‌‌‌رسد. با توافق صورت گرفته، دولت برای افزایش هزینه ساخت در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی با انبوه‌‌‌سازان توافق کرده است.

احیای مسکن میلیونی

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره نشان می‌دهد، با ورود انبوه‌‌‌سازان به طرح خانه‌‌‌سازی دولتی دست‌‌‌کم بنا به چند علت مهم، می‌توان به احیای مسکن یک میلیونی امیدوار بود. اولین علت باز شدن گره کمبود متقاضیان موثر است. عملا بخش عمده متقاضیان این طرح یعنی دو سوم متقاضیان واجد شرایط هم‌‌‌اکنون به دلیل ناتوانی از پرداخت سهم آورده متقاضی غیرموثر هستند. در حالی که اگر سهم آورده بر اساس پیشنهاد انبوه‌‌‌سازان و مدلی که در این باره با آن با دولت توافق کرده‌‌‌اند به ۲۰۰ میلیون تومان کاهش یابد، بخش زیادی از این متقاضیان وارد عمل شده و برای افتتاح حساب اقدام می‌کنند.

در وهله بعدی گره قیمت ساخت نیز حل خواهد شد و بسیاری از پروژه‌‌‌هایی که هم‌‌‌اکنون به دلیل برخورد با تورم ساخت، پیشرفت فیزیکی کند دارند به سرعت تکمیل می‌شوند. در این میان انبوه‌‌‌سازان نیز به عنوان مشارکت‌کننده و افرادی که قصد دارند هر چه سریع‌تر کار را به اتمام رسانده و سهم خود را به عنوان سرمایه‌گذار از این مشارکت دریافت کنند، انگیزه کافی برای ساخت با کیفیت بالاتر از یکسو و همچنین ساخت با سرعت بیشتر و تحویل سریع‌تر واحدها پیدا می‌کنند. نکته مهم دیگر، کاهش طول دوره سه ساله ساخت این واحدها به دو سال، با ورود انبوه‌‌‌سازان است. آن طور که رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران می‌‌‌گوید، انبوه‌‌‌سازها می‌توانند واحدها را در یک دوره دو ساله ساخته و به متقاضیان تحویل دهند؛ در حالی که پیش‌تر طول دوره ساخت در طرح خانه‌‌‌سازی دولتی سه ساله تعیین شده بود. این موضوع خود در کاهش قیمت تمام شده ساخت و همچنین تسریع در امر خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان بسیار موثر است.

تامین مالی ۵۰‌درصد کل پروژه

برآوردهای صورت گرفته از سوی انبوه‌‌‌سازان نشان می‌دهد، آنها توانایی تامین مالی و مشارکت در ۵۰‌درصد از کل واحدهای طرح خانه‌‌‌سازی دولتی را دارند.رئیس کانون سراسری انبوه‌‌‌سازان ایران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: بر اساس محاسباتی که انجام داده‌‌‌ایم نه تنها مشکلی برای تامین ۳۰ تا ۵۰‌درصد هزینه ساخت هر کدام از واحدهای طرح نهضتی ملی مسکن نداریم بلکه کاملا آمادگی داریم تا در تامین مالی ۵۰‌درصد از کل طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال مشارکت کنیم.

وی همچنین مشارکت انبوه‌‌‌سازان در نهضت ملی مسکن تاکنون را به یک علت مهم، مشارکتی حداقلی عنوان کرد و گفت: تاکنون انبوه‌‌‌سازان به دلیل گره قیمت ساخت و اختلاف فاحش قیمت تعیین شده از سوی دولت به عنوان هزینه ساخت با واقعیت‌‌‌های روز هزینه‌‌‌های ساخت‌وساز سهمی در نهایت ۵درصدی از کل پروژه‌‌‌ها داشته‌‌‌اند؛ که بسیاری از آنها نیز به دلیل مواجهه با تورم ساختمانی و عدم‌تزریق به موقع منابع مالی عملا با مشکل مواجه شده و در برخی موارد توان ادامه کار ندارند. اما با اراده ایجاد شده برای حل این مشکلات و توافق صورت گرفته، تا ۵۰‌درصد از واحدهای باقی مانده را می‌توانیم تامین مالی کنیم. هدف اصلی نیز محدود کردن آورده متقاضیان و تبدیل طیف گسترده‌‌‌ای از متقاضیان به تقاضای موثر از یکسو و همچنین گره‌‌‌گشایی از معضل هزینه ساخت در این پروژه‌‌‌هاست.

آن طور که مرتضوی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: این توافق که در پی برگزاری جلسات متعدد بین انبوه‌‌‌سازان و مسوولان وزارت راه وشهرسازی، حاصل شده است در شورای‌عالی مسکن به ریاست رئیس جمهوری نیز مطرح شده و مورد تایید قرار گرفته است.

قرار شده است اختیاراتی به مسوولان استانی طرح نهضت ملی مسکن داده شده و ضوابط لازم در این زمینه نیز به آنها ابلاغ شود تا در هر استان و بر اساس این اختیارات، انبوه‌‌‌سازان هم به عنوان سازنده و هم به عنوان سرمایه‌گذار وارد عمل شده و به پیشبرد این پروژه‌‌‌ها کمک کنند. به گفته وی اجرای هر چه سریع‌تر این توافق، به اراده سیاستگذار مسکن و همچنین سرعت عمل مسوولان استانی نیازمند است. چرا که در ساختار اداری وزارت راه وشهرسازی این بحث مطرح شده و مورد توافق و موافقت قرار گرفته است؛ به مدیران کل استان‌‌‌ها نیز ابلاغ شده است و لازم است هرچه سریع‌تر به سایر مسوولان استانی و همچنین استانداران نیز ابلاغ شود واگر اجرای آن نیازمند تدوین آیین‌‌‌نامه یا شیوه‌‌‌نامه‌‌‌هایی است هر چه سریع‌تر تهیه شود.

کشف قیمت ساخت مطابق با تغییرات روز هزینه ساخت در هر استان و در مورد هر پروژه نیز بر عهده استان‌‌‌ها قرار خواهد گرفت و بر اساس هزینه ساخت در هر استان، هر شهر و هر پروژه، بین انبوه‌‌‌ساز و دولت توافق خواهد شد. در مورد تهران رقم پیشنهادی و برآورد هزینه ساخت هر متر مربع همان ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان در حال حاضر است که با در نظر گرفتن دوره دو ساله ساخت به ۱۳ میلیون تومان نیز می‌‌‌رسد.

مرتضوی همچنین از آمادگی انبوه‌‌‌سازان برای ورود به پروژه‌‌‌هایی که در مراحل پایانی ساخت قرار دارند نیز خبر داد. به گفته او ممکن است بخشی از پروژه‌‌‌ها به دلیل برخورد با تورم ساختمانی در میانه راه یا در مراحل پایانی پیشرفت فیزیکی متوقف شده باشند.

به عنوان مثال، پروژه‌‌‌هایی در مرحله پیشرفت فیزیکی ۷۰‌درصد باشند. با توجه به اینکه کل طول دوره ساخت دو ساله تعیین می‌شود، انبوه‌‌‌سازان با یک فورس زمانی تکمیل و تحویل ۶ ماهه می‌توانند با مدل‌‌‌های گفته شده برای مشارکت به این پروژه‌‌‌ها نیز ورود کرده و آنها را تکمیل کنند و تحویل دهند.

بنابراین انبوه‌‌‌سازان آمادگی دارند هم به پروژه‌‌‌های جدید ورود کنند و هم در هر جا پروژه‌‌‌ها به دلیل مشکلات هزینه‌‌‌ای با توقف و تعطیلی یا کندی در روند اجرا مواجه شده است با فورس زمانی این پروژه‌‌‌ها را تکمیل کنند.