قفل زنجیره‏‏‌ای معاملات مسکن

اقلیت مصرف‌کننده متقاضی خرید مسکن در بازار زمستانی واحدهای مسکونی با چند مانع مهم روبه‌‌‌رو شده‌‌‌اند که این موانع باعث شده است، به‌رغم وجود تقاضا در بازار، بخش زیادی از این تقاضا دست‌‌‌کم در شرایط فعلی موفق به انجام معامله و خرید آپارتمان نشوند. طیف گسترده‌‌‌ای از متقاضیان مصرفی حاضر در بازار مسکن که این روزها به دنبال خرید یا تبدیل به احسن واحد مسکونی خود از طریق فروش آپارتمان و خرید آپارتمان‌‌‌ بزرگ‌تر یا با امکانات کامل‌‌‌تر هستند، با قفل زنجیره‌‌‌ای معاملات در این بازار روبه‌رو شده‌‌‌اند. این گروه از افراد، برای خرید و فروش همزمان ملک خود با مشکل مواجه شده‌‌‌اند و بسیاری از آنها با اینکه از دو تا سه ماه قبل، تصمیم جدی برای معامله‌ گرفته‌‌‌اند، هنوز موفق به انجام آن نشده‌‌‌اند. این گروه از متقاضیان اعلام می‌کنند در روزها و هفته‌‌‌های اخیر شرایط برای خرید و فروش آپارتمان در بازار فعلی سخت‌‌‌تر از قبل شده است. علت این موضوع هم آن است که به صورت زنجیره‌‌‌وار، متقاضیان حاضر در بازار برای فروش آپارتمان خود و خرید واحد جدید با مشکلات زیادی روبه‌رو شده‌‌‌اند و همین ناتوانی متقاضیان در انجام معامله به صورت زنجیره‌‌‌ای، معاملات مسکن را در میان اقلیت متقاضیان مصرفی حاضر در بازار قفل کرده است.

تغییر روش متداول پرداخت

«دنیای‌اقتصاد» در بررسی شرایط ایجاد‌شده که منجر به ایجاد قفل زنجیره‌‌‌ای معاملات مسکن در روزهای اخیر شده است ۵ عامل یا مانع مهم و موثر را شناسایی کرده است. اولین عامل یا مانع انجام معاملات مسکن در شرایط فعلی که موجب شده است به‌رغم وجود تقاضا برای انجام معامله در بازار مسکن به‌خصوص از جانب متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان، عملا گروه زیادی از این متقاضیان با در بسته مواجه شوند و موفق به انجام معامله خود نشوند، به تغییر مدل پرداخت پول به لحاظ زمانی در معاملات مسکن و عوض شدن ذائقه فروشنده‌‌‌ها مربوط می‌شود. در نتیجه تشدید سایه انتظارات تورمی بر بازار مسکن، فروشنده‌‌‌ها، مدل سنتی و متداول پرداخت بهای آپارتمان را تغییر داده‌‌‌اند. عمده افرادی که این روزها به عنوان فروشنده در بازار مسکن حضور دارند، برخلاف رویه‌‌‌های قبلی، کل پول فروش آپارتمان را در کمترین زمان ممکن از خریدار مطالبه می‌کنند. این در حالی است که در رویه متعارف و متداول قبلی در معاملات خرید و فروش مسکن، پرداخت بهای آپارتمان عمدتا سه‌مرحله‌‌‌ای بود و خریدار در سه مرحله و به طور متعارف در یک بازه زمانی حول و حوش یک و نیم ماهه، کل بهای آپارتمان را به فروشنده پرداخت می‌‌‌کرد. اما در شرایط فعلی، در نتیجه تشدید انتظارات تورمی و همچنین، افزایش ریسک ناشی از نگه داشتن پول نقد، فروشنده‌‌‌ها کل پول آپارتمان را در کمترین زمان ممکن می‌‌‌خواهند تا بتوانند آن را به سرعت صرف خرید ملک دیگر کرده یا در بازارهای موازی سرمایه‌گذاری کنند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بخش قابل‌توجهی از فروشنده‌‌‌های مسکن در روزهای اخیر، اعلام کرده‌‌‌اند که بین ۶۰ تا ۷۰‌درصد از بهای ملک را در همان زمان امضای قرارداد و در مرحله اول می‌‌‌خواهند؛ تا حداکثر یک یا دو هفته نیز باید کل مبلغ تسویه شود. در واقع می‌توان گفت در بسیاری از معاملات، زمان تسویه حساب با فروشنده از یک‌ونیم ماه به نهایت دو هفته کاهش یافته است که این موضوع برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن عملا نشدنی است.

سدسازی برای خرید با وام

همین عامل در شکل‌‌‌گیری سرعت‌‌‌گیر دوم معاملات مسکن در شکل جدید رکود معاملاتی ملک در میان اقلیت حاضر در بازار مسکن، موثر بوده است. سرعت‌‌‌گیر دوم، خارج شدن وام برای بار دوم از حیز انتفاع برای متقاضیان مصرفی است. در حالی که همواره بخشی از بهای خرید آپارتمان در سال‌های گذشته برای متقاضیان مصرفی از مسیر دریافت وام تامین می‌‌‌شده است اما این وام در روزها و هفته‌‌‌های اخیر برای دومین بار از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شده است. وام خرید مسکن یک‌بار، در طول یک‌سال گذشته، و حتی قبل‌‌‌تر از آن، به دلیل عدم‌افزایش سقف (مبلغ وام) متناسب با افزایش قیمت مسکن، عملا از دسترس متقاضیان خارج شد. بر اساس آخرین برآوردهای صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد»، هم اکنون قدرت پوشش‌‌‌دهی وام به ازای هر متقاضی در شهر تهران به طور متوسط به ۵ مترمربع (بر اساس متوسط قیمت مسکن در شهر تهران) کاهش یافته است.

یافته‌‌‌های جدید نیز نشان می‌دهد بعد از آنکه به دلیل عدم‌ پوشش‌‌‌دهی کافی مبلغ وام از هزینه خرید مسکن، این وام برای بار اول عملا از دسترس متقاضیان خارج شده است اما، با توجه به اینکه پروسه اداری برای پرداخت وام به متقاضیان معمولا بین یک تا یک و نیم ماه زمان می‌‌‌برد، تغییر ذائقه فروشنده‌‌‌ها برای مدت زمان تسویه حساب با خریدار، عملا باعث شده است برای بار دوم خریدارها نتوانند روی وام مسکن در خریدهای خود حسابی باز کنند. طیف گسترده‌‌‌ای از فروشنده‌‌‌ها هم‌‌‌اکنون مایلند نهایت ظرف مدت دو هفته کل پول فروش آپارتمان را تسویه کرده و از خریدار دریافت کنند اما، متقاضیان و خریداران مسکن برای دریافت وام به دست‌‌‌کم یک ماه تا یک و نیم ماه زمان برای تشکیل پرونده و طی مراحل اداری برای دریافت وام زمان نیاز دارند. بنابراین بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون برای طیف گسترده‌‌‌ای از متقاضیان خرید مسکن عملا امکان استفاده از همان مبلغ محدود وام خرید مسکن نسبت به بهای کل آپارتمان نیز وجود ندارد. یک سرعت‌‌‌گیر بزرگ دیگر که در روزهای اخیر به عنوان مانعی در مسیر معاملات مسکن قابل شناسایی است به تمایل گسترده سرمایه‌گذارها برای باقی ماندن در بازار مسکن به عنوان بازاری امن و بدون ریسک و در عین حال با چشم‌‌‌انداز رشد قیمت در نتیجه سنگین‌‌‌تر شدن سایه انتظارات تورمی بر این بازار، برمی‌‌‌گردد.

در حالی که پیش‌تر برخی از سرمایه‌گذاران ملکی، تمام یا بخشی از دارایی‌‌‌های ملکی خود را بعد از فروش به سایر بازار دارایی‌‌‌ها مانند ارز، طلا، سهام و... هدایت می‌‌‌کردند، هم‌‌‌اکنون اما، عمده آنها، حتی آنهایی که در این بازار فروشنده هستند، تمایل به باقی ماندن در این بازار دارند. این موضوع باعث شده است نه تنها تقاضا از ناحیه خریداران سرمایه‌‌‌ای در بازار افزایش یابد بلکه، عرضه ملک از سوی سرمایه‌گذاران این بازار با هدف انتقال سرمایه به سایر بازارها نیز کاهش یابد. به دنبال این موضوع، سرعت‌‌‌گیر چهارم یعنی سبقت تقاضا از فایل‌‌‌های قابل خرید در بازار ایجاد شده است. البته در شکل‌‌‌گیری سرعت‌‌‌گیر چهارم، افزایش تقاضا از سمت اقلیت مصرف‌کننده حاضر در بازار به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن نیز، موثر بوده است. از آنجا که عمده متقاضیان و معامله‌‌‌گران این بازار اعم از خریدار و فروشنده، افرادی هستند که قصد تبدیل ملک خود به ملک دیگری دارند، معاملات با قفل زنجیره‌‌‌ای روبه‌رو شده است. به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول و در شرایطی که مبنای مالی برای انجام معامله در بازار مسکن استفاده از پول نقد است، خریدار و فروشنده سعی دارند تا دقیقه ۹۰، دارایی خود را به پول تبدیل نکنند؛ فروشنده‌‌‌ها هم سعی دارند در کوتاه‌‌‌ترین زمان ممکن پول دریافت‌شده از خریدار را به ملک دیگری تبدیل کرده یا آن را در بازار دیگری سرمایه‌گذاری کنند.

همین موضوع باعث شده است، معاملات با قفل زنجیره‌‌‌ای روبه‌رو شود. عمده متقاضیان حاضر در بازار، می‌‌‌خواهند دو معامله را همزمان انجام دهند؛ اما فروشنده‌‌‌ها خود خریدار واحد از فروشنده دیگری هستند که او نیز می‌‌‌خواهد خانه‌‌‌ای را از فروشنده دیگری که خودش خریدار مسکن است، بخرد. همه اینها نیز از پول نقد گریزان هستند و برای انجام معامله منتظر طرف مقابل برای تصمیم‌گیری برای خرید و فروش همزمان مانده‌‌‌اند. در شرایطی که تقاضا برای خرید مسکن به‌خصوص آپارتمان‌‌‌های کوچک‌‌‌متراژ وجود دارد و عده‌‌‌ای نیز برای تبدیل به احسن ملک خود عرضه‌کننده این واحدها در بازار هستند، اما با وجود این‌، این معاملات نیز به سختی انجام می‌شود. چرا که فروشنده منتظر است تا همزمان با فروش ملک خود به سرعت ملک دیگری خریداری کند. حتی خریدار نیز در بسیاری موارد، سعی دارد تا دقیقه ۹۰ و لحظه آخر، دارایی خود را در بازاری که در آن سرمایه‌گذاری کرده و قصد دارد آپارتمان را با تبدیل این دارایی‌‌‌ها خریداری کند، نگهداری کند و از تبدیل آن به پول نقد به دلیل نگرانی از زیان مالی، پرهیز می‌کند. همین موضوع مقدمه شکل‌‌‌گیری سرعت‌‌‌گیر پنجم یعنی قفل فروش آپارتمان‌‌‌های کوچک‌‌‌متراژ به‌رغم وجود تقاضا برای این واحدها در بازار است. عامل مشترک در بروز این شرایط، تشدید سایه انتظارات تورمی بر بازار مسکن است که شکل تازه‌‌‌ای از رکود را در بازار معاملات مسکن آن هم در شرایطی که تقاضا برای خرید و حتی فروش از سوی اقلیت مصرف‌کننده بازار وجود دارد، ایجاد کرده است.