دو کلید مسکن میلیونی

سرمایه بانک مسکن ۱۰هزار میلیارد تومان افزایش یافته است. این اقدام اگرچه با هدف افزایش قدرت وام‌دهی به طرح یک میلیون مسکن صورت گرفته، اما ازآنجاکه این افزایش سرمایه به صورت «غیرنقد» است، در کوتاه‌مدت کمکی به تامین مالی نهضت ملی مسکن نخواهد کرد.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ از طرفی مسکن یک‌میلیونی با دو مانع عمده برخورد کرده که یکی از آن‌ها استطاعت خریداران است؛ موضوعی که سبب شده است طرح مسکن دولتی‌ساز تاکنون فقط نیم‌میلیون متقاضی موثر داشته باشد.

وجود دو مساله عمده پیش روی طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت، سبب کندی پیشرفت این پروژه شده و سیاستگذار بخش مسکن درصدد مساله یابی و ارائه راهکار عملی برای برون رفت طرح مذکور از این وضعیت برآمده است. کارشناسان با شناسایی موانع اصلی پیش روی اجرای این طرح، دو کلید برای عبور از مشکلات فعلی را معرفی کرده اند که یکی ناظر بر حل مساله استطاعت پیش خریداران بوده و دیگری مانع مشارکت سازنده‌ها در این پروژه را برطرف خواهد کرد. 

با وجود تغییر سکان دار وزارت راه و شهرسازی، برنامه ساخت یک میلیون مسکن همچنان به عنوان اولویت قطعی دولت دنبال می‌شود. با این حال پیشرفت لاک‌پشتی این ابرپروژه ملی موجب شده وزیر جدید درصدد تشکیل یک هیات اندیشه ورز جوان و خلاق برای مساله یابی و پیشنهاد راه‌حل‌های عملی در بخش مسکن برآید.

با چینش پازل گفته‌های مهرداد بذرپاش در مجلس طی جلسه دفاع از برنامه‌های خود به عنوان گزینه تصدی وزارت راه و شهرسازی کنار هم از یک سو و همچنین خوانش متن چندصفحه‌ای او برای سیاستگذاری در بخش مسکن از سوی دیگر، می‌توان این‌طور تحلیل کرد که وزیر جدید مشروط به «همکاری وزارتخانه‌های مختلف با طرح مسکن سازی دولتی»، بر خلاف برخی گمانه زنی‌ها مشکلی با این طرح ندارد و حتی به اثرگذاری این برنامه هم معتقد است و قصد دارد آن را جلو ببرد. مرور بخشی از متن برنامه وزیر جدید راه و شهرسازی به درک بهتر موضع او پیرامون طرح مسکن میلیونی کمک می‌کند.

در این برنامه آمده است: «طرح نهضت ملی مسکن مردمی در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن مهم‌ترین وعده دولت مردمی سیزدهم به شمار می‌رود. تحقق این وعده در موعد مقرر می‌تواند در بازسازی اعتماد اجتماعی که طی سال‌های اخیر با وعده‌های محقق نشده مسوولان آسیب دیده است تاثیر زیادی داشته باشد. به همین میزان عدم توفیق در این وعده صدمه بزرگی به اعتماد مردم و مسوولان وارد می‌سازد؛ لذا لازم است موضوع نهضت ملی مسکن مردمی به عنوان یک اولویت ملی در صدر برنامه‌های کلیه دستگاه‌های اجرایی ذی‌ربط قرار گیرد.»

این اظهارات به روشنی نشان می‌دهد وزیر جدید مشروط به اینکه همه دستگاه‌های اجرایی پای کار اجرای مسکن ملی بیایند، بنا دارد اهتمام خود و امکانات وزارتخانه متبوعش را بر اجرای مسکن سازی میلیونی بگذارد و از نگاه او این طرح می‌تواند سکوی نجات‌بخش مسکن باشد. با این حال بررسی کارشناسی طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن با پشتیبانی دولت برای خانه دار شدن گروه‌های هدف از اقشار کم درآمد نشان از دو مشکل بنیادی در این طرح دارد که اگر برطرف نشود، پیگیری‌ها نتیجه‌بخش نخواهد بود. این دو مساله بنیادی سبب شده طرح یک میلیون مسکن در حدود یک سال و نیم سپری شده از آغاز اجرای آن توسط دولت، به نتیجه مطلوب نرسد.

در این طرح به دلیل «نامعادله قیمت دولتی ساخت مسکن و هزینه واقعی تولید» و «عدم استطاعت پیش خریداران در تامین آورده نقدی»، در حال حاضر هیچ یک از دو ضلع اصلی اجرای طرح شامل سازندگان و خریداران قادر به حرکت رو به جلو نیستند. به همین خاطر از یک میلیون برنامه مصوب سال اول، تاکنون ساخت حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی آغاز شده است و حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار نفر از مشمولان واگذاری خانه دولتی، بخش اول آورده نقدی را پرداخت کرده اند.

این در حالی است که طرح عملا وارد سال دوم خود شده است و باید «یک میلیون دوم» شروع شود؛ بنابراین حتی اگر همه دستگاه‌های مرتبط با خانه سازی آن‌گونه که مطلوب وزیر راه و شهرسازی است، پای کار باشند و مثلا بانک‌های عامل همه اعتبارات مربوط به وام ساخت ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومانی را تامین کرده باشند، اکنون روی زمین‌های ۹۹ ساله سازندگانی وجود ندارند که همه یک میلیون واحد سال اول برنامه را کلنگ زده باشند و در عین حال یک میلیون متقاضی موثر نیز تاکنون اعلام حضور نکرده است.

تقاضای موثر به معنای آن است که یک میلیون نفر از کسانی که واجد شرایط طرح مذکور هستند، با واریز ۱۰۰ میلیون تومان به عنوان نخستین مرحله پرداخت آورده نقدی، «استطاعت» خود را برای همراه شدن با پروژه مسکن دولتی در طول دوره ساخت، اعلام کرده باشند. اما اکنون میانگین پرداخت اولیه جمعیت محدود متقاضیان چیزی حدود ۴۰ میلیون تومان برآورد می‌شود که از «ناتوانی مالی» متقاضیان مسکن حکایت دارد.

ضلع دیگر این ابرپروژه یعنی سازنده‌ها نیز با «قیمت مصوب دولت در قرارداد‌های ساخت» مشکل جدی دارند. از نظر دولت، هزینه ساخت مسکن در قرارداد‌های امسال مترمربعی ۷ تا ۱۰ میلیون تومان است؛ اما هزینه‌هایی که سازنده‌ها بر اساس خرید مصالح ساختمانی، دستمزد‌ها و متغیر‌های دیگر صرف ساخت‌و‌ساز می‌کنند، از حول و حوش مترمربعی ۱۰ میلیون تومان آغاز می‌شود.

با وجود این دو چالش بزرگ پیش روی وزیر راه و شهرسازی برای هدایت پروژه مسکن یک میلیونی، پیشرفت این پروژه در گروی ارائه راهکار موثر برای عبور از موانع دوگانه اصلی است که به تفصیل به آن‌ها اشاره شد. بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد با در نظر گرفتن واقعیت‌های موجود بخش مسکن دو کلید برای باز کردن قفل طرح مسکن میلیونی وجود دارد که اگر سیاستگذار از آن استفاده کند، امکان تحقق بخش قابل توجهی از اهدافی که در طرح مذکور تعریف شده است، وجود دارد.

نسخه‌ای که برای عبور از بحران پروژه نهضت ملی مسکن پیشنهاد می‌شود در دو وجه تعریف شده که هر یک کارکردی متفاوت دارد. آن طور که پیش‌تر اشاره شد هم خریداران و هم سازندگان به عنوان دو ضلع اصلی این ابرپروژه با مشکل مواجه هستند و تاکنون نتوانسته اند نقش خود را مطابق انتظار دولت برای پیشبرد این طرح ایفا کنند.

پیشنهاد ۷۰۰ میلیونی برای نهضت ملی مسکن

برای حل مشکل متقاضیان مسکن یا به اصطلاح پیش خریداران با در نظر گرفتن واقعیت «پس انداز تقریبا صفر خانواده‌های کم درآمد و فاقد مسکن» و «تورم عمومی بالا و اثر آن بر هزینه‌های ضروری خانوار‌ها از جمله تامین اقلام خوراکی و اجاره بها (که تحت هیچ شرایطی قابل حذف از سبد هزینه‌های خانوار نیستند)» دولت باید ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن در طرح نهضت ملی را در اولویت قرار دهد.

در حال حاضر استطاعت وام زوجین مسکن در تهران که سقف آن با احتساب جعاله ۴۸۰ میلیون تومان است، پس از کسر هزینه خرید اوراق حق تقدم (حدود ۱۰۰ میلیون تومان) هشت مترمربع است. به این ترتیب وام مسکنی که در بازار طبیعی مورد استفاده قرار می‌گیرد، مدت‌هاست کارکرد خود را از دست داده و جریان طبیعی بازار خرید و فروش مصرفی مسکن مختل شده است.

در این شرایط میانگین وام پیش بینی‌شده برای نهضت ملی مسکن نیز ۴۰۰ میلیون تومان تعریف شده که عملا حتی با اضافه شدن آورده نقدی متقاضیان، کفایت ساخت یک واحد مسکونی میان متراژ را نمی‌دهد. تحقیق از انبوه سازان دخیل در پروژه‌های مسکن سازی دولتی حکایت از آن دارد که اگر این وام به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند و آورده متقاضیان نیز تمام و کمال محقق شود، راه مسدود پیشرفت مسکن سازی میلیونی باز می‌شود.

اما مساله ثانویه‌ای که پس از افزایش سقف وام رخ می‌دهد، نبود استطاعت پرداخت اقساط وام با سقف افزایش یافته توسط جامعه هدف طرح مسکن سازی میلیونی است. عده زیادی از حدود نیم میلیون نفری که تاکنون نسبت به پرداخت بخشی از آورده اولیه خود اقدام کرده اند، این رقم را از طریق دریافت وام تامین کرده اند و اقساط آن را ماهانه می‌پردازند و در صورتی که وام مسکن میلیونی به ۷۰۰ میلیون تومان افزایش پیدا کند، استطاعت بازپرداخت آن را نخواهند داشت.

در اینجا پیش بینی «منابع مکمل» از سوی دولت برای پرداخت یارانه سود موضوعیت پیدا می‌کند. دولت می‌تواند با تامین یارانه سود و افزایش مدت بازپرداخت اقساط وام مذکور، شرایط را برای فاقدان مسکن برای مشارکت در این طرح فراهم و از این ابزار به عنوان موتور محرک پروژه مسکن ملی که اثر آن به فوریت محسوس خواهد شد، استفاده کند. در صورتی که سقف وام به ۷۰۰ میلیون تومان و مدت بازپرداخت بر اساس تجربه جهانی وام دهی به بخش مسکن به ۲۰ سال افزایش پیدا کند و این وام با حداقل سود ممکن تک نرخی (معادل میانگین نرخ سود حمایتی وام مسکن مهر یعنی ۷ درصد) شود، اقساط آن برای متقاضیان مسکن به ۴ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان کاهش پیدا خواهد کرد و به‌طور کامل با استطاعت پرداخت فاقدان مسکن منطبق خواهد شد.

در حال حاضر میانگین حداقلی اجاره بهای ماهانه پرداختی توسط هر سرپرست خانوار ایرانی در کل کشور بین چهار تا پنج میلیون تومان است و به این ترتیب پرداخت اقساطی در همین حدود با استطاعت متقاضیان مسکن همخوان است و به این ترتیب زمینه استقبال از مسکن سازی میلیونی با مشارکت هر چه بیشتر فاقدان مسکن فراهم خواهد شد.

افزایش سرمایه بانک مسکن، راه یا بیراهه

دولت به تازگی نسبت به افزایش ۱۰ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک عامل بخش مسکن برای تقویت قدرت وام دهی این بانک به متقاضیان مسکن ملی اقدام کرده است. سرمایه این بانک تا پیش از اعمال افزایش مذکور ۳۱ هزار میلیارد تومان بوده که اکنون به ۴۱ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا خواهد کرد. اما آیا این افزایش سرمایه راهی برای تقویت وام دهی به متقاضیان مسکن میلیونی خواهد بود یا اینکه نتیجه لازم را نخواهد داشت و یک بیراهه است؟

کارشناسان بانکی عنوان می‌کنند در صورتی که افزایش وام بانکی به صورت نقدی اعمال شود، قدرت وام دهی هشت برابر خواهد شد که اگرچه برای ساخت یک میلیون مسکن در سال کفایت نمی‌کند، اما می‌تواند بهبود محسوس تامین مالی نهضت ملی مسکن را به دنبال داشته باشد. اما بر اساس اخبار اعلامی از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی، این افزایش سرمایه از محل منابع حاصل از فروش سهام شرکت‌های دولتی خواهد بود و نقدی نیست. به این ترتیب افزایش سرمایه به شکل مذکور در کوتاه مدت نتیجه‌ای به نفع برون رفت «مسکن یک میلیونی» از مشکلاتی که با آن دست به گریبان است، نخواهد داشت.

کلید دوم نجات مسکن میلیونی

اگرچه افزایش وام نهضت ملی مسکن علاوه بر حل مشکل اصلی پیش خریداران در این پروژه، بخشی از مساله سازنده‌ها را نیز از نظر تطبیق بیشتر منابع مالی تامین‌شده با هزینه‌های ساخت حل می‌کند، اما تورم شتابان ساخت مساله دیگری است که سازنده‌ها با آن روبه‌رو هستند و مادامی که این موضوع حل نشود، مشارکت در ساخت پروژه‌های ملی از ناحیه ساختمانی‌ها افزایش پیدا نخواهد کرد.

به این ترتیب سیاستگذار باید کلید دومی را هم برای باز کردن قفل ابرپروژه مسکن دولتی به کار بگیرد و آن «مهار انتظارات تورمی» است؛ کمااینکه در بازار طبیعی مسکن نیز به دلیل اینکه ساخت‌و‌ساز رکود عمیق حداقل شش ساله را تجربه می‌کند و تیراژ ساخت مسکن در این مدت به نصف شرایط طبیعی بازار سرمایه گذاری ساختمانی سقوط کرده است، شرایط برای پاسخگویی به نیاز مسکن متقاضیان خرید مسکن در استطاعت فراهم نیست.

افزایش هزینه‌های ساخت و تورم مسکن به دنبال آن تحت تاثیر این پارامتر و موضوعات دیگری مثل تورم عمومی و انتظارات تورمی حاکم در بازار‌های مختلف سبب شده سازنده‌ها از فعالیت در بازار سرمایه گذاری ساختمانی دلسرد شوند؛ چراکه با توجه به فاصله زیاد قدرت خرید و قیمت مسکن، امید ندارند بتوانند پس از تکمیل واحد‌های مسکونی، آن‌ها را به سادگی در بازار بفروشند.

همین مساله به شکلی دیگر درباره سازنده‌هایی که قابلیت فعالیت در پروژه مسکن سازی میلیونی را دارند، صدق می‌کند؛ به این ترتیب که آن‌ها نمی‌دانند پس از ورود به پروژه چگونه باید از عهده اجرای آن با قیمت ثابت در شرایط تورمی بر بیایند. به این ترتیب انتظارات تورمی را می‌توان موتور پرقدرتی که عامل انواع ویرانی‌ها در بخش مسکن بوده است، معرفی کرد و با این وصف کلید دوم حل مشکل نهضت ملی مسکن، مهار انتظارات تورمی خواهد بود.

بدبینی نسبت به آینده قیمت ها، بیش از چهار سال است که بازار مسکن را به پناهگاه دارایی‌ها تبدیل کرده و باعث وضع موجود شده است؛ بنابراین سیاستگذار برای هدایت بازار مسکن به مسیر درست، رونق ساخت و افزایش مشارکت سازنده‌ها در اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، چاره‌ای به جز خاموش کردن موتور تورم ساز ندارد. البته این کلید در دست یک وزارتخانه نیست، بلکه مجموعه دولت و شرایط موثر بر تصمیمات دولت است که می‌تواند موتور انتظارات را خاموش و تورم را در بازار‌های مختلف مهار کند.