بازار مسکن درباره حال و روز اقتصاد ایران چه می‌گوید؟

فرارو- بعد از رای اعتماد مجلس به مهرداد بذرپاش برای حضور در وزارت مسکن و شهرسازی، برخی فعالان این حوزه خواهان آن شدند که اقدامات جدیدی در دستور کار این وزارتخانه قرار بگیرد تا بلکه بازار مسکن یک آرامش نسبی را تجربه کنند. تعیین استراتژی صحیح برای ساخت‌و‌ساز، کاهش مداخلات دولت در حوزه اقتصادی، چاره‌اندیشی برای آشفته‌بازار مصالح ساختمانی، ثبات اقتصادی و تثبیت قیمت‌ها از جمله پیشنهادات این فعالان به وزیر جدید بود.

از سوی دیگر با بالا گرفتن مشکلات گاز در کشور، دبیر انجمن سیمان اعلام کرد که گاز بیش از ۵۰ کارخانه سیمان به صورت تقریبی قطع شده است و از سوی دیگر برق واحد‌های تولیدی نیز به تدریج دچار محدودیت شده‌اند. همین مسئله کافی بود که گمانه زنی‌ افزایش قیمت سیمان بر سر زبان‌ها بیافتاد. البته که کانال نوردی متوالی دلار هم که مزید بر علت شده است. حال پرسش این که این روزها در بازار مسکن چه خبر است و چه مشکلاتی در این بازار قابل مشاهده است؟

این روزها در بازار مسکن چه خبر است؟

محمود اولاد تحلیلگر بازار مسکن در گفتگو با فرارو گفت: «تعطیلی کارخانه‌های سیمان قطعا منجر به کاهش محصولاتشان می‌شود و در نهایت بر قیمت‌های تمام شده ساختمان هم تاثیر می‌گذارد. ولی اینکه بخواهیم مشخصا بگوییم به چه میزان بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد، مسئله جداگانه است. زیرا به طور کلی فاکتورهایی که الان برای ارزش گذاری روی مسکن در تحلیل بازار مورد سنجش قرار می‌گیرد با آنچه که باید مورد توجه قرار بگیرد، متفاوت است. در واقع مبنای سنجش برای ارزیابی قیمت مسکن، ارزش واحد مسکونی همگن است. درسته که یک واحد کاملا همگن وجود ندارد، اما به عنوان مثال می‌توان ارزش یک واحد ۱۰۰ متری را در گذر زمان در مناطق و شهر‌های مختلف مبنا قرار داد و مقایسه کرد.»

وی ادامه داد: «بنابراین وقتی بر اساس معاملات انجام شده، قیمت‌ها را بررسی می‌کنند، چون تفکیک قائل نمی‌شوند و ممکن است مسکن ۲۰ ساله هم در آن‌ها وجود داشته باشد یا واحد‌ها از نظر متراژ و مصالح ساختمانی با یکدیگر متفاوت باشند، نتیجه حاصله درست و دقیق نخواهد بود. زیرا اصلا همگنی در آن‌ها وجود ندارد. به عنوان مثال فرض کنید طی یک ماه تمام خانه‌هایی که خرید و فروش می‌شوند نوساز باشند و ماه دیگر همه ۲۰ سال ساخت باشند. خب این منجر به آن می‌شود که ما شاهد افت قیمت باشیم؛ لذا روش‌هایی که که با آن‌ها بازار را رصد می‌کنند، کاملا غلط است.»

او تصریح کرد: «لذا اتفاقی که در بازار مصالح رخ داده یا رخ خواهد داد و آن افزایش قیمتها و به تبع آن افزایش قیمت ساختمان است، منجر به این خواهد شد که تقاضا برای واحد‌های نوساز کاهش و برای واحد‌های قدیمی یا واحد‌هایی که مصالح ارزان‌تر ساخته شده‌اند، افزایش پیدا کند. زیرا مشخصا مسکن یک کالای ضروری است، میزان تقاضا با افزایش قیمت همزمان کاهش چشمگیری پیدا نمی‌کند. زیرا به نوعی «کم‌کشش» محسوب می‌شود. اما با اتفاقات اخیر، واحد‌هایی که نوساز هستند و در آن‌ها از مصالح بهتر استفاده شده، از بازار رسمی خارج و وارد بازار غیررسمی می‌شوند. در کنار این، معاملات از مناطق بالا به مناطق پایین و از مناطق پایین به حاشیه‌ها و مناطق دورتر منتقل می‌شود.»

اولادی افزود: «از طرف دیگر ممکن است برخی تحلیلشان این باشد که در پی افزایش قیمت مصالح، عرضه کاهش پیدا می‌کند، اما این هم نمی‌تواند تاثیر زیادی در بازار مسکن داشته باشد. زیرا در این حالت سازنده و فروشنده تمرکز خود را معطوف به تغییر فرم املاک می‌کند. به این معنی که در چنین شرایطی اگر قبلا تمرکزشان روی ساخت و فروش واحد‌های ۱۰۰ متری و ۱۵۰ متری در بالای شهر بود، حالا به سراغ واحد‌های زیر ۱۰۰ متری در مناطق پایین‌تر می‌روند. یا به سراغ مناطقی می‌روند که هنوز قیمت‌ها پایین‌تر است و کمتر کیفیت مصالح مدنظرشان است؛ بنابراین تغییر در قیمت مصالح خیلی روی بازار تاثیر نخواهد داشت و عوامل و متغیر‌ها و پیچیدگی‌هایی وجود دارند که با استفاده از آن می‌توانند بازار را مدیریت کنند.»

مشکلات بازار مسکن از داخل بازار قابل حل نیست

وی در خصوص نامه‌نگاری برخی سازندگان با وزیر جدید مسکن و شهرسازی عنوان کرد: «من بار‌ها به این مسئله اشاره کرده ام که آنچه بازار مسکن رخ می‌دهد اصلا در اختیارات و توان وزارتخانه نیست. یعنی می‌خواهم بگویم که مشکلات بازار مسکن از داخل بازار قابل حل نیست. زیرا اصلا مشکل این بازار از داخل بخش مسکن ایجاد نشده است. مشکل این بازار به اقتصاد کلان کشور ربط دارد. زیرا رشد اقتصادی ما منفی است و ما ۱۰ سال را با رشد اقتصادی متوسط صفر سپری کردیم. در این شرایط درآمد سرانه هم کم می‌شود و در نهایت منجر به کاهش قدرت خرید مردم می‌شود؛ بنابراین قدرت خرید مردم از این محل کم شده نه به دلیل افزایش قیمت مسکن. اما متاسفانه برخی فکر می‌کنند تمام کاهش قدرت خرید مردم ناشی از تورم است که این اصلا درست نیست و تورم تنها یکی از عوامل است؛ بنابراین تا زمانی که رشد اقتصادی کشور به صورت پایدار (حداقل پنج سال) بالای ۵ یا ۶ درصد قرار نگیرد، مشکلات داخل مسکن قابل حل نخواهد بود.»

این کارشناس حوزه بازار مسکن افزود: «مشکل دیگر مسکن در شهرسازی است. شهر سازی با ضوابط و مقرراتی که دارد و سرانه‌ها و استاندارد‌هایی که برای ساختمان‌ها و معابر تعیین می‌کند، با قدرت خرید مردم همخوانی ندارد. اگر به زبان ساده‌تر بخواهم توضیح بدهم، آنچه گفتم به این معنی است که یک خانواده را فرض کنید که یک زمانی وضع مالیشان خیلی خوب بود و یک سبک زندگی و استاندار‌هایی برای خودشان داشتند. مثلا هفته سه بار سینما بروند و سه بار رستوران خوب بروند و هر ماه مسافرت کنند و... حالا فرض کنید بعد مدتی درآمد این خانواده نصف شود. دیگر نمی‌توانند همان استاندارد‌ها را دنبال کنند. باید تغییراتی ایجاد کنند تا دخل و خرجشان با هم همخوانی داشته باشد. شهرسازی ما هم همین مشکل را در استاندارد‌ها دارد که باعث می‌شود قیمت زمین آماده‌‎سازی شده که داری خدمات هستند، افزایش پیدا کند.»

او تاکید کرد: «حالا با وجود اینکه مردم فقیرتر شده‌اند، اما شهرسازی این هزینه‌ها را همچنان با همان استاندار‌ها و قیمت‌ها ارائه می‌کند. یعنی با وجود اینکه شرایط اقتصادی کشور و مردم نابسامان است آن‌ها همچنان با همان فرمان گذشته و هزینه‌های قبل ادامه می‌دهند. خب معلوم است که مردم توان خرید نخواهند داشت. از طرف دیگر با محدودیت‌های عمودی افقی که لحاظ کرده، باعث شده عملا توسعه شهری ما قفل شود و این روی قیمت مسکن تاثیر گذاشته است؛ بنابراین آنچه در این بازار در حال وقوع است یا قبلا رخ داده ربطی به داخل بازار ندارد.»

وی افزود: «الان همین ماجرای ۴ میلیون خانه که دولت وعده داده است را در نظر بگیرید. درست است که تعداد زیادی ثبت نام کردند، اما وقتی صحبت از این می‌شود که پرداختی‌ها را آغاز کنند، مانند الان ۲۰۰ هزار نفر هم بیشتر نمی‌توانند ۴۰ میلیون پرداخت کنند. ضمن اینکه باید هر چند ماه هم همین اندازه پرداختی داشته باشند. می‌خواهم بگویم که حتی اگر نیاز در بازار باشد و عرضه هم بر اساس آن انجام شود، اما این نیاز تبدیل به تقاضا در بازار نمی‌شود. زیرا همانطور که عرض کردم اقتصاد کلان کشور اجازه این را نمی‌دهد تا نیاز تبدیل به تقاضا شود. واقعیت این است که اقتصاد کشورمان کوچک و همین باعث فقیرتر شدن مردم شده است لذا مشخصا این مشکلات در بازار مسکن از توان و حوزه وزارتخانه خارج است. آن‌ها که نمی‌توانند قدرت خرید را افزایش دهند.»

اقتصاد ایران به مشکلات جدی مواجه شده است

این اقتصاددان ادامه داد: «متاسفانه اقتصاد ایران به مشکلات جدی مواجه شده است. الان فقط مسئله تورم در بازار مسکن که مطرح نیست. شما ببینید از یک طرف مسکن است از طرف دیگر گاز کشور به مشکل خورده است و ما الان به همان اندازه که تولید می‌کنیم و مصرف هم می‌کنیم. حتی بعضی مواقع بیشتر از میزان تولید گاز در ایران، مصرف می‌شود. در بازار نفت هم شرایط از همین قرار است. می‌گویند که ۳.۵ میلیون بشکه تولید می‌شود، اما سه میلیون از آن مصرف داخلی می‌شود. واقعیت این است که با این شرایط حتی اگر برجامی هم وجود داشته باشد و تحریم‌ها برداشته شود و بخواهیم صادر کنیم، ظرفیت تولید نداریم. به قول آقای وزیر باید الان حدود ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری انجام شود که ما تبدیل به وارد کنند نفت و گاز نشویم.»

اولادی در پایان تاکید کرد: «حالا اگر نتوانیم سرمایه‌گذار پیدا کنیم دیر یا زود وارد کننده می‌شویم. برای واردات ما نیاز به ارز داریم، چه چیزی صادر می‌کنیم که ارز به دست بیاوریم؟ هیچی نداریم. یعنی عملا ما در آستانه یک فاجعه اقتصادی قرار داریم که وضع گاز و نفت به این شکل است، برق شرایط بهتری ندارد، قدرت خرید مردم کاهش چشمگیری داشته، تورم روز به روز افزایش پیدا می‌کند. این دقیقا یک بن بست اقتصادی است که تنها راه حلش در سیاست است. یعنی حکمرانی باید یک تصمیمات جدی در عرصه بین الملل و داخلی اتخاذ کند.»