تازه‌ وارد بازار مسکن

 یک متغیر تازه‌‌‌وارد در بازار مسکن شناسایی شده که هر سه ضلع معاملات در روزهای اخیر درباره نحوه تاثیر آن بر آینده قیمت مسکن در حال بحث و گمانه‌‌‌زنی هستند. حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی همان متغیری است که جو روانی بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده و خریداران، فروشنده‌‌‌ها و واسطه‌‌‌های ملکی‌ درصدد هستند برآوردی از شکل اثر احتمالی آن بر بازار را پیدا کنند.

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، سنجش قیمت مسکن با استفاده از دستگاه‌های حباب‌‌‌سنجی که برای این بازار کاربرد دارد، نشان می‌دهد قیمت در بازار مسکن در سال‌های اخیر دچار اضافه پرش شده و باید به تدریج به سطح متعارف بازگردد. «نسبت قیمت مسکن به اجاره»، «نسبت قیمت مسکن به نرخ دلار»، «مقایسه رشد قیمت مسکن و رشد نقدینگی» و نیز «نسبت قیمت مسکن تهران به کشور» از جمله دستگاه‌های حباب‌‌‌سنجی است که در بازار مسکن استفاده می‌شود.

برآیند سنجش همه این دستگاه‌ها مشخص می‌کند سطح فعلی قیمت مسکن بالاتر از سطح متعارف بوده و نسبت‌‌‌های معقول و متعارف همیشگی میان قیمت مسکن و سایر متغیرهای اقتصادی به هم خورده است. بنابراین در صورت فراهم شدن شرایط بیرونی و درونی مناسب در بازار ملک، این اضافه پرش باید جبران شود.

به عنوان مثال نسبت قیمت به اجاره مسکن طی سه دهه اخیر همواره در دوره‌‌‌های جهش، حداکثر روی عدد ۲۴ تا ۲۵ قرار داشته است، اما در طول سه سال اخیر مقدار این نسبت از ۳۰ واحد نیز فراتر رفته است. این عدد به معنای آن است که قیمت مسکن بیش از حداکثر فاصله متعارف خود با اجاره‌‌‌بها، افزایش پیدا کرده است و چون در بازار اجاره معمولا امکان رشد شدید و یک‌باره اجاره‌‌‌بها برای جبران جاماندگی از قیمت مسکن وجود ندارد، در نتیجه لازم است سطح قیمت مسکن تا حدی که نسبت به هم خورده، کاهش پیدا کند و این نسبت احیا شود. از سوی دیگر میزان رشد قیمت مسکن در طول دست‌‌‌کم سه سال گذشته همواره بیشتر از رشد نقدینگی بوده و این در حالی است که پیش از این سال‌های پرجهش، معمولا میزان رشد نقدینگی و قیمت مسکن تقریبا با هم برابر بوده است.

اما چه چیزی زمینه‌‌‌ساز رشد بی‌‌‌سابقه قیمت مسکن تا حد برهم خوردن همه نسبت‌‌‌های تعادلی در این بازار شد؟ به طور کلی بازار مسکن از سال ۹۷ تاکنون همواره تحت‌تاثیر ۲ متغیر اصلی قرار داشته است. یکی از این دو، متغیر برون‌‌‌زای موثر بر بازار مسکن بوده که همان وضعیت ریسک غیراقتصادی حاکم بر کشور و جو روانی ناشی از آن است. در واقع وضعیت متغیر برون‌‌‌زا در بازار مسکن به طور مستقیم متاثر از وضعیت مذاکرات برای رفع تحریم‌های بین‌المللی قرار دارد؛ کمااینکه بازار مسکن در مقاطعی از زمان که مساله مذاکرات رفع تحریم به کلی متوقف و به دنبال آن بازار ارز پرنوسان شد، بلافاصله نسبت به این موضوع واکنش نشان داد و اثر این واکنش به شکل تورم ملکی قابل‌توجه در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ در بازار مسکن منعکس شد.

اما از سال گذشته همین روزها که موضوع از سر‌گیری مذاکرات احیای برجام بار دیگر برجسته شد و در دستور کار دولت قرار گرفت، بازار مسکن نیز بی‌درنگ به سمت ثبات حرکت کرد؛ به نحوی که از ابتدای امسال تاکنون بازدهی مسکن یک‌‌‌رقمی باقی مانده و این یعنی رشد ماهانه قیمت مسکن به طور میانگین از فروردین تا بهمن که آمار رسمی آن منتشر شده، کمتر از یک‌درصد و حتی در برخی ماه‌‌‌ها منفی بوده است. به این ترتیب در سال‌جاری یکی از دو متغیر اصلی موثر بر بازار مسکن یعنی متغیر برونزا در جهت بازگشت بازار مسکن از اضافه‌‌‌پرش حرکت کرده است.

استعداد جهش در بازار مسکن ۹۷

دومین متغیر موثر بر وضعیت بازار مسکن که می‌توان از آن به عنوان متغیر درون‌‌‌زا یاد کرد، میزان تقاضا و عرضه مسکن در بازار بوده که همواره و در همه بازارها نقش تعیین‌‌‌کننده‌‌‌ای دارد و می‌توان از آن به عنوان «استعداد بازار» یاد کرد. بازار مسکن در سال‌های اخیر با حجم بالای تقاضای خرید از ناحیه دو گروه غیرمصرفی شامل «سفته‌‌‌بازان» و «سرمایه‌گذاران» روبه‌رو شده و به همین خاطر تعادل میان عرضه و تقاضا از بین رفت و به دنبال آن جهش قیمت حتی با وجود خداحافظی کامل متقاضیان مصرفی مسکن با بازار معاملات، ادامه پیدا کرد. در عین حال امسال به واسطه اینکه تقاضای سفته‌‌‌بازی در بازار مسکن به جز یک بازه زمانی کوتاه به صفر رسید و از میزان خریدهای سرمایه‌‌‌ای در این بازار نیز کاسته شد، در عمل متغیر درون‌‌‌زا نیز به برقراری ثبات نسبی در این بازار کمک کرد.

با کسب تجربه سال‌های اخیر برای فعالان بازار مسکن تحلیل اثر احتمالی این متغیرها بر نبض معاملات و سطح قیمت‌ها دیگر دشوار نیست و می‌توان به سادگی جهت این متغیرها را دریافت؛ کمااینکه برآیند وضعیت این متغیرها و تقابل مذکور از ابتدای امسال تاکنون به سمت هدایت بازار مسکن به مسیر برگشت از اضافه پرش بوده است و این موضوع با مصادیقی مثل «افزایش شمار فروشنده‌‌‌های واقعی در بازار» و «افزایش نسبی تقاضای خرید از ناحیه متقاضیان تبدیل به احسن که مصرفی به شمار می‌‌‌آیند» در تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد»‌‌‌ از بازار مسکن رهگیری شد.

اما در اسفند ماه یک مهمان خارجی نیز به بازار مسکن اضافه شده و فضا و جو روانی حاکم بر این بازار را تحت‌تاثیر قرار داده است. این متغیر جدید «حذف ارز ۴۲۰۰» تومانی است که تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هر سه ضلع فعال در بازار معاملات مسکن این روزها درباره تاثیر آن بر مسکن بحث و گفت‌‌‌وگو می‌کنند.

حذف ارز ترجیحی یک اتفاق مهم است که می‌تواند اقتصاد ایران و مشخصا تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان کالاها و خدمات را از آثار سوء رانت نجات دهد. هدف از توزیع ارز ۴۲۰۰ تومانی که به واسطه پیشنهاد معاون اول دولت گذشته در این رابطه، به«دلار جهانگیری» شهرت پیدا کرده است، این بود که نهاده‌‌‌های تولید به قیمت ارزان در اختیار تولیدکنندگان قرار گیرد و در نهایت کالاهای اساسی مثل خوراک و دارو با قیمت مناسب و مصون از تورم ارز در بازار آزاد، به دست مصرف‌کنندگان برسد. اما در عمل تجربه چهار سال اخیر نشان داد این دلالان بودند که از پیش‌بینی ارز با قیمت ترجیحی یا به عبارت دقیق‌‌‌تر ارز یارانه‌‌‌ای توسط دولت منتفع شدند و کمترین نصیب آن به تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان رسید.

دولت و مجلس تصمیم گرفته‌‌‌اند ارز ۴۲۰۰ تومانی را در سال آینده به کلی حذف و از راه‌‌‌های دیگری نقش حمایتی خود در اقتصاد را ایفا کنند. بر اساس مصوبه مجلس توزیع «کالابرگ الکترونیکی» برای نهاده‌‌‌های تولید و «استفاده از‌سازوکار بیمه‌‌‌ها» برای دارو قرار است به عنوان جایگزین اختصاص ارز با نرخ حمایتی شود.

تصور طراحان ارز ترجیحی این بود که با تخصیص دلار ارزان، کالاهای هدف به‌ویژه نهاده‌‌‌های تولید نیز با قیمت ارزان به دست مصرف‌کننده خواهد رسید. اما گزارش‌های متعدد کارشناسی در این مدت نشان داد که عملا کالاهای مشمول و غیرمشمول دلار ۴۲۰۰ تومانی در یک سطح نزدیک به هم، افزایش قیمت را تجربه کردند و هدف اصلی ارز ترجیحی محقق نشد. بنابراین اکنون دولت و مجلس به این جمع‌‌‌بندی درست رسیده‌‌‌اند که اگر دلار ۴۲۰۰ تومانی موجب کنترل قیمت نشده، دلیلی برای تداوم آن وجود ندارد.

دو تحلیل درباره تاثیر حذف ارز ترجیحی

در حال حاضر دو تحلیل درباره شکل اثرگذاری حذف دلار ۴۲۰۰ تومانی بر بازار مسکن وجود دارد. یک گروه از کارشناسان معتقدند حذف ارز ترجیحی می‌تواند موجب افزایش قیمت در سایر بازارها شود و پیامد افزایش نرخ تورم عمومی، به شکل افزایش قیمت در بازار مسکن منعکس شود.

این در حالی است که گروه دیگری از کارشناسان بر این باورند که تورم در مورد برخی کالاها که از ارز ترجیحی برخوردار بودند و البته تعدادشان بسیار محدود است، به صورت مقطعی و در کوتاه‌‌‌مدت رخ می‌دهد اما نوسان قیمت به مدت طولانی ادامه پیدا نخواهد کرد و بازار این کالاها نیز در میان‌‌‌مدت با رسیدن به تعادل، ثبات نسبی را تجربه خواهند کرد. در واقع اگر سیاست حذف ارز ترجیحی به شکل هدفمند اجرا شود، اثر منفی آن بر برخی از بازارها خیلی زود خنثی می‌شود و آثار مثبت تک‌‌‌نرخی شدن ارز و جمع شدن بساط رانت از واردات کالاهای اساسی و نهاده‌‌‌های تولید مشهود می‌شود.

یکی از مشکلاتی که توزیع ارز ۴۲۰۰ به دنبال داشت، مساله احتکار مواد اولیه وارد شده با قیمت ارزان بود. در واقع با وجود اینکه برخی نهاده‌‌‌های تولید با ارز ترجیحی وارد می‌‌‌شد، اما این موضوع انگیزه‌‌‌ای برای احتکار ایجاد کرده بود و در عمل گاهی هزینه تامین مواد اولیه حتی بالاتر از نرخ ارز بازار برای تولیدکنندگان تمام می‌‌‌شد. اما با پایان یافتن این وضعیت رانتی در اقتصاد، عملا معاملات با نرخ ارز در بازار صورت می‌گیرد ضمن از بین رفتن فعالیت سفته‌‌‌بازی بین تولیدکننده و واردکننده، بساط احتکار نیز جمع خواهد شد. بنابراین می‌توان پیش‌بینی کرد عملا عرضه مواد اولیه افزایش پیدا می‌کند و ممکن است اثر آن در میان‌‌‌مدت حتی به شکل کاهش قیمت مواد اولیه در بازار مشاهده شود.

از طرفی حذف ارز ترجیحی به منزله حذف یارانه‌‌‌ای است که دولت برای واردات برخی کالاها پرداخت می‌کرد و منابعی که از حذف آن حاصل می‌شود، می‌تواند به تناسب اولویت‌‌‌ها در بخش دیگری از اقتصاد به کار گرفته شود. در حال حاضر نرخ ارز در بازار آزاد حدود ۶ برابر نرخ ارز ترجیحی است و این یعنی دولت با حذف توزیع ارز با قیمت ۴۲۰۰ تومان، منابع قابل‌توجهی در اختیار خواهد داشت که می‌تواند برای حمایت از اقشار هدف به شکل پرداخت یارانه مستقیم هزینه کند.

اثر اخبار ارزی بر رفتار معامله‌‌‌گران

به نظر می‌رسد در هر صورت حذف دلار ۴۲۰۰ زمینه‌‌‌ساز تورم در بازار یکسری از کالاها و نهاده‌‌‌های تولید شود؛ کمااینکه اصرار دولت و مجلس بر حذف ارز ترجیحی برای واردات نهاده‌‌‌های تولید است و در مورد دارو هنوز اما و اگرهایی وجود دارد، اما حذف این شیوه توزیع ارز اثر فزاینده‌‌‌ای بر نرخ دلار در بازار ندارد و چه بسا در ماه‌‌‌های آینده زمینه کاهش نرخ ارز را نیز در صورت کاهش ریسک ناشی از متغیر غیراقتصادی به همراه داشته باشد.

اگرچه حذف ارز ترجیحی فقط می‌تواند روی قیمت معدود کالاهایی که با این نرخ وارد کشور می‌‌‌شدند، اثر بگذارد که تورم آن نیز در میان‌‌‌مدت توسط دولت قابل مهار شدن است؛ اما اغلب کارشناسان اتفاق نظر دارند که این اقدام به شوک ارزی از جنس آنچه که تحت‌تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی در چند سال اخیر رخ داد، منجر نمی‌شود.

با این حال مساله حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی به عنوان یک تصمیم مهم اقتصادی که قرار است سال آینده در کشور اجرا شود، این روزها به عنوان یک فاکتور جدید رفتار خریداران و فروشندگان بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار داده است و برآیند این تاثیرپذیری از عامل سوم موثر بر بازار مسکن، نوسان افزایشی خفیف تورم پنهان در دو هفته نخست اسفندماه بوده است.

مقصود از تورم پنهان مسکن، تورم در قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در فایل‌‌‌های عرضه شده بازار است. بر اساس داده‌‌‌هایی که از طریق «بازار نیازمندی‌‌‌های آنلاین «دیوار» درباره حجم و قیمت فایل‌‌‌های فروش مسکن ثبت شده در نیمه نخست اسفند در این استارت‌آپ در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، تورم پنهان مسکن یعنی تغییرات ماهانه قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌‌‌های مسکونی در فایل‌‌‌های موجود در اسفندماه نسبت به بهمن اندکی افزایش یافته و به حدود یک‌درصد رسیده است.

این در حالی است که در بهمن‌‌‌ماه تورم پنهان ماهانه مسکن در تهران نزدیک صفر محاسبه شده بود. همچنین اثر دیگر برآیند سه نیروی حاصل از عوامل موثر بر بازار مسکن به شکل افت ۴درصدی تعداد فایل‌‌‌های فروش در بازار آگهی‌‌‌های ملکی در نیمه اول اسفند نسبت به مدت مشابه در بهمن ماه، منعکس شده است.

به طور کلی پمپاژ اخبار مثبت و امیدوارکننده درباره توافق احتمالی برای احیای برجام و رفع تحریم‌ها در بهمن ماه سبب شده بود بازار مسکن نیز متاثر از وضعیت قابل قبول این متغیر قرار بگیرد و این موضوع به شکل افزایش تمایل به فروش و رشد تعداد آگهی‌‌‌های ملکی نمایان شد. اخبار غیررسمی درباره اینکه قرار است در یکی از روزهای دوشنبه در هفته‌‌‌های اخیر، توافق نهایی و جزئیات آن رسما اعلام شود، سبب شده بود فعالان بازار مسکن نیز با لحاظ این خوش‌بینی وارد عمل شوند و متقاضیان خرید از عجله پرهیز کنند، چراکه پیش‌بینی‌‌‌ها حاکی از افت نرخ دلار به دنبال توافق نهایی بوده و در نتیجه باید منتظر اثر آن بر بازار مسکن به شکل کاهش قیمت ماند.

بروز یک مکث در جریان مذکرات احیای برجام در روزهای اخیر نیز سبب شده اثر آن در کنار متغیر سوم به صورت برقراری شرایط ایستا در بازار مسکن ملموس شود. البته این به منزله بازگشت به مختصات دوره پرجهش بازار مسکن در سال ۹۷ نیست، چراکه هنوز گامی به عقب در جریان مذاکرات از سوی طرفین پیموده نشده و فقط ادامه مسیر فعلا متوقف شده است. چه بسا اگر تکلیف این متغیر برون‌‌‌زا قبل از تعطیلات نوروز مشخص می‌‌‌شد، تورم پنهان ماهانه مسکن نیز در آخرین ماه سال نه تنها افزایش پیدا نمی‌کرد، بلکه حتی منفی می‌‌‌شد.