چه‌کسی سلیقه خریداران مسکن را تغییر داد؟

فرارو- خریداران مسکن در تهران، پنج سال قبل، بیشتر سراغ خانه‌هایی می‌رفتند که بین ۶۰ تا ۷۰ مترمربع مساحت داشته باشد و ارزش کل آن به حدود ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان برسد. خانه‌های پایتخت در آن سال، یعنی ابتدای سال ۱۳۹۶ به‌طور متوسط متری چهار میلیون و ۳۷۰ هزار تومان قیمت داشتند و واحدهایی با عمر پنج سال ساخت، ۴۵.۷ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص می‌دادند. بعد از گذشت پنج سال، میانگین قیمت مسکن در تهران بیش از هفت برابر شده و با رشد ۲۸ میلیون و ۲۲۰ هزار تومانی در هر مترمربع، تورم ۶۴۵.۷ درصدی را تجربه می‌کند. در این مدت همچنین سهم واحدهای نسبتا تازه‌ساز، ۱۲.۵ درصد آب رفته و مساحت واحدهای پرفروش ۱۰ متر کاهش پیدا کرده است، با این وجود میانگین قیمت خانه‌های نقلی از ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان به یک تا ۱.۵ میلیارد تومان افزایش پیدا کرده. در این گزارش نگاهی به آمار‌های رسمی می‌اندازیم و تلاش می‌کنیم بفهمیم ظرف پنج سال، سلیقه خریداران مسکن در تهران چطوری و چقدر تغییر کرده است.

سن ایده‌آل آپارتمان‌ها برای خریداران مسکن

به گزارش فرارو، متوسط قیمت مسکن در فروردین سال ۱۳۹۶ متری چهار میلیون و ۳۷۰ هزار تومان بوده است. این عدد در آذر همان سال به پنج میلیون و ۹۰ هزار تومان افزایش پیدا می‌کند. در آخرین ماه از پاییز سال ۹۶، ۱۷ هزار و ۸۰۰ قرارداد خرید و فروش مسکن امضا شده که نزدیک نیمی از آن‌ها واحد‌هایی با عمر کمتر از پنج سال بوده‌اند. اگر دقیق‌ترش را بخواهید می‌شود ۴۸.۸ درصد. سهم خانه‌های با عمر بیش از ۲۰ سال در آن برهه زمانی ۹.۸ درصد است.

متوسط قیمت مسکن تهران پنج سال بعد، در آذر سال ۱۴۰۰ به متری ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان رسیده، اما شش برابر شدن قیمت‌ها با نصف شدن تعداد معاملات همراه است تا در آخرین ماه از پاییز امسال ۹ هزار و ۸۰۰ قرارداد خرید و فروش خانه در پایتخت امضا شود. در این ماه خانه‌هایی با عمر تا پنج سال هنوز بیشترین طرفدار را دارند، اما سهم آن‌ها به ۳۳.۲ درصد از کل معاملات تقلیل پیدا کرده است. در عوض سهم خانه‌های با عمر بیش از ۲۰ سال به ۱۳.۲ درصد افزایش پیدا کرده است.

مقایسه سن خانه‌های محبوب برای خریداران مسکن

منطقه همیشه پرطرفدار خریداران مسکن در تهران

منطقه پنج در شمال و شمال‌غرب تهران واقع شده است. از شمال به رشته‌کوه البرز، از جنوب به بزرگراه شهید لشگری و میدان آزادی، از شرق به بزرگراه اشرفی‌اصفهانی و بزرگراه محمدعلی جناح و منطقه ۲ شهرداری تهران در مجاورت طرشت و ستارخان و مرزداران و شهرک غرب و سعادت آباد و از غرب به منطقه ۲۲ و استادیوم آزادی محدود می‌شود و به بزرگراه‌های همت، حکیم، آبشناسان، باکری، ستاری، شیخ فضل‌الله نوری، لشگری، اشرفی‌اصفهانی و جناح دسترسی دارد.

محله‌های معروف منطقه پنج، آپادانا، اکباتان، پونک، جنت‌آباد، شهرزیبا و شهران هستند. چند مرکز تجاری مهم مثل مرکز خرید کوروش، همیلا مال، تیراژه و مگامال در این منطقه واقع شده‌اند. منطقه پنج همچنین سه سینما، یک باغ‌وحش، سه ورزشگاه، هفت ایستگاه مترو، هشت بیمارستان و یک موزه را در دل خود جا داده است. احتمالا به همین دلیل در پنج سال گذشته، همیشه بیشترین تعداد قرارداد‌های خرید و فروش مسکن را در منطقه پنج شاهد بوده‌ایم. به شکلی شگفت‌انگیز این سهم معمولا دست نمی‌خورد و هر سال بین ۱۳ تا ۱۵ درصد از کل معاملات شهر تهران در همین منطقه پنج امضا می‌شود. تفاوت در این است که آذر ۹۶، بعد از منطقه پنج، منطقه چهار با سهم ۱۱.۵ درصدی در رتبه‌های دوم قرار داشته، اما امسال در آذر ۱۴۰۰، این جایگاه با سهم ۱۰ درصدی به منطقه ۱۰ رسیده می‌رسد.

وضعیت معاملات مسکن در منطقه ۵ تهران

خانه‌های محبوب پایتخت بین خریداران مسکن 

خریداران مسکن در سال ۱۳۹۶ بیشتر سراغ خرید خانه‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ متر می‌رفته‌اند. اگر میانگین قیمت مسکن در آن زمان را پنج میلیون و ۹۰ هزار تومان در نظر بگیریم، برای خرید چنین خانه‌ای، به‌طور متوسط باید بین ۳۰۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان تا ۳۵۶ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بودجه کنار می‌گذاشتید. با این حال خریداران مسکن در سال ۱۳۹۶ موفق شده بودند خانه‌هایی بخرند که بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان (معادل ۲.۷ میلیون توما در هر متر) ارزش داشته‌اند. منطقه ۱۷، منطقه ۱۸ و منطقه ۲۰، سه نقطه تهران بودند که به‌عنوان خریدار می‌توانستید در آن‌ها خانه‌های زیر قیمت پیدا کنید.

آمار‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد پس از گذشت پنج سال، در آذرماه ۱۴۰۰، میانگین متراژ خانه‌هایی که مردم در تهران خریداری می‌کنند حدود ۱۰ متر آب رفته است و بیشترین خانه‌های فروش رفته در پایتخت بین ۵۰ تا ۶۰ مترمربع مساحت دارند. با این حال خانه‌های ۶۰ تا ۷۰ متری هنوز در جایگاه دوم قرار دارند و دست برقضا سهم آن‌ها از کل معاملات حدود یک درصد بیشتر شده است. اگر متوسط قیمت مسکن را همان ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان در نظر بگیریم، برای خرید یک خانه ۵۰ تا ۶۰ متری در حال حاضر به یک میلیارد و ۶۳۰ میلیون تومان تا یک میلیارد و ۹۵۵ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بودجه نیاز پیدا می‌کنید. در حالی که با همین پول در سال ۱۳۹۶، می‌شد ۳۸۴ متر خانه در تهران خریداری کرد.

تغییر وضعیت بازار مسکن در پنج سال