بهشت ملّاکان در شهرهای جدید

دو شاخص جمعیتی در شهرهای جدید اطراف پایتخت از «شکست سیاست گلخانه‌ای برای حومه» حکایت دارد. حومه شهرهای بزرگ جهان در یک‌سال اخیر سهم بیشتری از ساکنان طبقات متوسط را در اختیار گرفت؛ اما حومه تهران بهشت سوداگران ملکی شد. هرچند مهاجرت اجباری نیز به این شهرها شده، اما تجربه تلخ شهرهای جدید ایتالیا و مصر در ایران تکرار شده است.

 نتایج مطالعات و بررسی‌های میدانی از وضعیت اخیر شهرهای جدید کشور نشان می‌دهد حومه کلان‌شهرهای کشور بر خلاف الگوی جهانی، به بهشت ملاکان تبدیل شده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحقیقات میدانی از وضعیت سکونتی و بازار املاک در 17 شهر جدید فعال کشور، حاکی از آن است که در یک‌سال اخیر، بازار املاک شهرهای جدید در حومه کلان‌شهرهای کشور، مورد استقبال ساکنان کلان‌شهرها قرار گرفته است. در این مدت روند رشد قیمت مسکن همچون کلان‌شهرهای کشور، در شهرهای جدید نیز قابل توجه بود به طوری‌که سرعت رشد قیمت مسکن در سال گذشته، در مقاطعی از تهران و سایر کلان‌شهرها نیز پیشی گرفت. همین روند رشد قیمت املاک در حومه شهرهای بزرگ علامتی برای کلان‌شهرنشین‌ها بود تا نگاه آنها به حومه شهر جذب شود.

جالب آنکه مطالعات و بررسی‌ها نشان می‌دهد مشابه همین اتفاق یعنی مهاجرت جمعیت به حومه کلان‌شهرها، در یک‌سال گذشته (2020 میلادی) در حومه و کلان‌شهرهای تعدادی از کشورها همچون آمریکا، انگلیس و فرانسه نیز افتاده است. به عنوان مثال تورم مسکن حومه کلان‌شهر لندن، دو برابر تورم مسکن در لندن شد. همین‌طور تورم مسکن حومه شهرهای بزرگ آلمان به 5/ 1 برابر شهرهای اصلی این کشور رسید. در آمریکا نیز تعداد خانه‌های خالی تا سهم بی‌سابقه‌ای (بیش از 2 درصد) افزایش پیدا کرد، در حالی که نرخ خانه‌های خالی در حومه شهرهای مادر به صفر رسید.

هرچند در ظاهر، موضوع مهاجرت جمعیت از شهرهای بزرگ به حومه شهرها در ایران و سایر کشورها به یک دلیل اصلی یعنی رشد قیمت مسکن، روندی صعودی طی یک‌سال اخیر به خود گرفت و موجب شد حومه شهرهای اصلی برای سکونت بخش زیادی از جمعیت جذاب شود اما در واقعیت دو اتفاق کاملا متفاوت از یکدیگر در حومه سایر کشورها و ایران روی داده است.

نتایج بررسی‌ها حاکی از آن است که در سایر کشورهای مورد مطالعه، طبقات متوسط و متوسط روبه بالا به دلیل جاذبه‌های سکونتی در عصر قرنطینه، خانه‌نشینی و دورکاری، تشویق و تحریک می‌شوند به خارج از شهر مهاجرت کنند. یعنی تغییر سبک زندگی برای سکونت سبب شد تا بخش زیادی از جمعیت کلان‌شهرها، با توجه به پتانسیل و جاذبه شهرهای جدید به حومه شهرها مهاجرت کنند.

اما بررسی‌های میدانی در مورد روند مهاجرت از کلان‌شهرهای کشور به حومه شهرها نشان می‌دهد مهاجرتی که در یکی، دو سال گذشته از تهران و سایر کلان‌شهرها به شهرهای جدید اطراف رخ داده دو ویژگی اصلی داشته که در الگوی مهاجرت سایر کشورها دیده نمی‌شود. ویژگی اول آن دوپینگ اجباری رشد جمعیت ساکن در حومه است و دومین ویژگی هجوم سفته‌بازان و ملاکان به حومه کلان‌شهرها.

درحال حاضر شهرهای جدید کشور که بخش اصلی حومه پایتخت را تشکیل می‌دهند بیش از آنچه شهر پشتیبان تهران به لحاظ جذب پایدار جمعیت باشند، همچنان شهر خوابگاهی محسوب می‌شوند، به این معنی که افرادی که در تهران به دلیل جهش قیمت طی یکی، دو سال اخیر امکان خرید ملک یا حتی اجاره واحد مسکونی در این شهر را از دست داده‌اند، به اجبار به حومه پایتخت مهاجرت کرده‌اند. در نتیجه بخش زیادی از این جمعیت سکونت پایدار در حومه شهر ندارند و هر آن مترصد بازگشت به شهر مادر هستند. اما وزن اصلی جهش قیمت مسکن در شهرهای حومه طی یک سال اخیر، به دلیل سکونت اجباری نبوده است بلکه به خاطر جذب نگاه‌ها به حومه شهرها برای سفته‌بازی ملک بوده است. دو اتفاقی که در رونق حومه‌نشینی 2020 در سایر کشورهای دنیا دیده نمی‌شود.آخرین آمارهای رسمی در مورد وضعیت جمعیت سکونتی در شهرهای جدید کشور نشان می‌دهد حدود یک‌سوم تا یک‌چهارم از ظرفیت جمعیتی سکونتی شهرهای جدید، در حال استفاده هستند و حدود یک میلیون نفر در شهرهای جدید کشور ساکن هستند، این در حالی است که این مناطق حدود سه میلیون نفر ظرفیت جمعیت‌پذیری دارند. براساس همین آمار حدود یک درصد جمعیت کشور در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهر ساکن هستند در حالی‌که در مصر به عنوان کشوری که تلخ‌ترین تجربه احداث و توسعه شهرهای جدید را دارد، سهم جمعیت ساکن در شهرهای جدید آن معادل 10 درصد جمعیت کل کشور است.

در انگلیس نیز جمعیت ساکن در حومه کلان‌شهرها معادل 31 درصد کل جمعیت کشور است. همچنین در سال 2018 نتایج یک نظرسنجی از ساکنان شهرهای بزرگ آمریکا نشان داده فقط 12 درصد از کسانی که در این شهرها زندگی می‌کنند حاضر هستند همچنان سکونت پایدار در این شهرها داشته باشند و باقی جمعیت تمایل زیادی به زندگی در حومه کلان‌شهرها دارند. جالب آنکه چنین تمایل و روندی طی بیش از یک‌سال گذشته به دلیل فراگیری ویروس کرونا، افزایش پیدا کرده است.

مقایسه این وضعیت در شهرهای جدید کشور و سایر کشورهای دنیا، به نوعی بیان‌کننده شکست برنامه‌ریزی‌های دهه 70 است. طی آن دوران با این نگاه که ظرف جمعیتی کلان‌شهرها در حال پرشدن است، شهرهای جدید به عنوان شهرهای پشتیبان شهرهای اصلی احداث شدند.

اما حالا پس از چند دهه، این برنامه‌ریزی با شکست جدی مواجه شده است. علت عدم موفقیت در برنامه‌ریزی برای احداث شهرهای جدید، در مطالعه‌ای که در سال 96 توسط کمال اطهاری، پژوهشگر با عنوان «سیاست‌های مسکن و محیط مسکونی در شهرهای جدید» انجام شده مشخص شده است.

نتایج این مطالعه نشان می‌دهد: اولا، بیش از 70 سال از اجرای سیاست ساخت شهرهای جدید در دنیا می‌گذرد و در این مدت کشورهای آلمان و انگلیس (کشوری که مبدأ ساخت شهرهای جدید بوده و در ابتدا شکل خانه باغ را داشته است) بهترین شکل اجرای این سیاست را داشته‌اند. در مقابل دو کشور ایتالیا و مصر تلخ‌ترین شکست در این حوزه را تجربه کرده‌اند.

این مطالعه نشان می‌دهد برنامه احداث شهرهای جدید در قاهره، با احداث کمربند سبز همراه نبود و همچنین این شهرها، دچار کمبود خدمات شهر و حمل‌ونقل عمومی مناسب هستند. این در حالی است که در انگلستان برای تامین این خدمات از اعتبارات بخش عمومی بهره برده‌اند. مرور تجربیات جهانی در این حوزه تاکید می‌کند که شش اصل از سوی دولت‌ها برای احداث و توسعه شهرهای جدید باید مورد توجه و پیگیری قرار گیرد.

اولین اصل ساخت مسکن با خدمات کافی برای جمعیت پیش‌بینی شده است. دوم، ایجاد شبکه کارآمد و مقبول حمل‌و‌نقل عمومی برای رفت و آمد به حومه و مرکز (شاخصه اصلی نین شبکه مترو سریع‌السیر و ارزان‌قیمت است). سوم، سرزنده بودن شهر و اختلاط اجتماعی است به این معنی که طبقات اجتماعی مختلف در شهر ساکن باشند تا به این طریق از وقوع بزهکاری و ناهنجاری‌های اجتماعی جلوگیری شود.

چهارم اینکه ترجیحا شهرهای جدید با استقلال مراکز شغلی غیروابسته به مرکز ایجاد شود اما حتما دارای کیفیت مطلوب خدمات سکونتی از جنسی که با مرکز تعامل دارد، باشد تا طبقات متوسط نیز به سکونت در این شهرها جذب شوند. اصل پنجم ایجاد و توسعه شهرهای جدید از طریق شرکت‌های بخش خصوصی با مشارکت مردم باشد نه‌اینکه ساخت خانه‌های دولتی به شکل انبوه در این شهرها اصل قرار گیرد.

اصل آخر نیز بر فرصت قائل شدن برای شهرهای جدید بابت شهر شدن در طول زمان تاکید دارد. به نظر می‌رسد بر خلاف این اصول، در ایران به جای اینکه شهرهای جدید جاذب جمعیت پایدار کلان‌شهرها باشند به بهشت ملاکان تبدیل شده‌اند. هشداری که در این مطالعات نیز به آن اشاره شده است. مبنی بر اینکه اگر شهرهای جدید محل بازی سوداگرانه شرکت‌های مستغلاتی باشد هیچ یک از اهداف اولیه از ایجاد و توسعه این شهرها اتفاق نمی‌افتد. اما علت تبدیل شهرهای جدید فعال در ایران به بهشت ملاکان که رشد قیمت مسکن را در یکی، دو سال اخیر، شارژ کرد، چیست؟ به نظر می‌رسد دو علت اصلی وجود دارد. علت نخست، وابستگی دولت به درآمد حاصل از فروش زمین است.

دولت در شهرهای جدید در مقایسه با شهرهای بزرگ بیشترین زمین را دارد. بنابراین وقتی دولت به فروش زمین در این شهرها روی می‌آورد از یکسو برای سفته‌بازی و ملک‌بازی بستر جدیدی فراهم می‌شود و از سوی دیگر شهر از ارزش افزوده مهم‌ترین دارایی خود محروم می‌شود. علت دیگر آنکه در همه 20 سال گذشته، این شهرها به شکل گلخانه‌ای رشد کرده‌اند، یعنی در زمان کم بارگذاری ساختمانی انبوه در شهرهای جدید با اسم رمز «تامین مسکن ارزان با خانه‌سازی دولتی» انجام شده است. هرچند ظاهر و هدف از اجرای این طرح برای تامین مسکن مناسب است اما به جای اینکه مطابق اصول جهانی، شهرهای جدید در بلندمدت توسعه پیدا کند به سرمایه‌گذار ملکی برای ورود به حومه شهرها، سیگنال می‌دهد.

نکته مهم دیگر آنکه در سه سال اخیر سیاستگذار به جای آنکه منابع محدود خود را به ساخت و احداث مترو در شهرهای جدید همچون پرند اختصاص دهد مجددا صرف ساخت مسکن در شهرهای جدید کرده است. در این شهرها در قالب مسکن مهر، 360 هزار واحد مسکونی ساخته شد و اکنون برنامه ساخت 200 هزار مسکن ملی نیز در این شهرها تعریف شده بدون اینکه سایر خدمات و امکانات موردنیاز در این شهرها تامین شود.