واکنش عرضه مسکن به ریزش‌ها

نمایشگر «رفتار مدیران بخش مسکن» در واکنش به دو رویکرد مهم بازار ملک در ابتدای سال جاری، به رنگ «سبز» تغییر وضعیت داد.

بررسی‌ها با استناد به شاخص نشان‌دهنده انتظارات فعالان ساختمانی از آینده بازار مسکن نشان می‌دهد، شاخص انتظارات این گروه از فعالان بازار مسکن نسبت به یک‌ماه آینده وهفته‌های پیش رو از رنگ «قرمز» در ماه پایانی سال گذشته به رنگ «سبز» در ابتدای اردیبهشت ماه تغییر کرده است. این تغییر رنگ ناشی از بهبود انتظارات فعالان ساختمانی در راستای واکنش آن‌ها به بروز اثر دو رویداد بر تحولات بازار ملک به نظر می‌رسد.

شاخص انتظارات فعالان ساختمانی از جزئیات ارائه شده در گزارش مربوط به شاخص مدیران خرید در بخش ساختمان (شامخ صنعت ساختمان) قابل مشاهده است.

در گزارش ماهانه مربوط به اعلام انتظارات مدیران خرید از آینده پیش‌روی بازار مسکن وساختمان که در هر ماه با عنوان گزارش مربوط به شاخص مدیران خرید در بخش ساختمان (شامخ صنعت ساختمان) منتشر می‌شود، مدیران و فعالان بخش ساختمان، انتظارات و تحلیل خود از روند یک‌ماه گذشته و همچنین وضعیت پیش‌روی مسکن وساختمان را اعلام می‌کنند. در واقع این شاخص با توجه به تجربه‌ها وحس سازنده‌ها و فعالان ساختمانی (مدیران خرید ساختمانی) از آنچه طی یک‌ماه گذشته در بازار مسکن به وقوع پیوسته و همچنین شرایط پیش‌رو در این بازار، محاسبه و اعلام می‌شود. در این گزارش که به صورت ماهانه منتشر می‌شود در صورتی که عدد شاخص زیر ۵۰ باشد نمایانگر شرایط قرمز یا وضعیت نامطلوب (بدبینانه) از دیدگاه فعالان ساختمانی است، اما چنانچه عدد شاخص بالاتر از ۵۰ باشد نشان از شرایط مطلوب و پیش‌بینی وضعیت قابل‌قبول (خوش‌بینانه) برای بازار ساخت‌و‌ساز و مسکن در آینده دارد.

این شاخص که می‌توان از آن با عنوان شاخص انتظارات سازنده‌ها وفعالان ساختمانی یاد کرد در حالی در اسفند ماه- ماه پایانی سال گذشته- با قرار گرفتن روی عدد ۸/ ۴۱ در وضعیت قرمز و نامطلوب (شرایط بدبینانه) از نگاه سازنده‌ها قرار گرفت که هم‌اکنون در ابتدای اردیبهشت، به عدد ۵/ ۶۱ افزایش یافته است. این وضعیت نشان‌دهنده تغییر نگاه سازنده‌ها وفعالان ساختمانی از شرایط نامطلوب به انتظارات خوش‌بینانه است.

در ماه‌های آذر و دی ماه ۹۹ تحت‌تاثیر فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان عامل مهم و بیرونی موثر بر سطح قیمت‌ها و فروکش کردن جهش قیمت مسکن، نمایشگر رفتار سازنده‌ها یا همان شاخص انتظارات فعالان ساختمانی به میزان قابل‌توجهی بهبود یافت و به رنگ سبز یعنی عدد ۷۲ که نشان‌دهنده خوش‌بینی بی‌سابقه آن‌ها در آذرماه ۹۹ بود، تغییر وضعیت داد. این میزان از مهر ۹۸ تا آذر ۹۹ بالاترین سطح از خوش‌بینی سازنده‌ها به آینده بازار ساختمان بود، اما همزمان با کمرنگ شدن علائم کاهش پایدار ریسک‌های غیراقتصادی، در اسفندماه، این انتظارات از حالت سبز به قرمز تغییر وضعیت داد و به عدد ۸/ ۴۱ در انتهای سال گذشته رسید. اما به صورت مجدد و همزمان با مطرح شدن انتظاراتی نظیر احتمال توافق بین ایران و جامعه بین‌المللی، ابتدای اردیبهشت‌ماه، براساس نظر فعالان ساختمانی این شاخص بار دیگر در وضعیت سبز قرار گرفته و به ۵/ ۶۱ رسید.

این عدد در واقع نمایانگر حس و تحلیل سازنده‌ها نسبت به آینده بازار با تاکید بر تحولات فروردین ماه است، اما در این زمینه دو رویکرد مهم موثر بوده است؛ اولین رویکرد یا عامل مهم در تغییر جهت انتظارات سازنده‌ها و فعالان ساختمانی و مشاهده علائم خوش‌بینی نسبت به آینده بازار، به کاهش تورم فصلی مصالح ساختمانی به عنوان یکی از دو جزء مهم و موثر در قیمت تمام شده واحد‌های مسکونی مطرح است.

اگرچه وزن هزینه مصالح ساختمانی به عنوان جزئی از قیمت تمام شده مسکن در مقایسه با وزن هزینه تامین زمین در فرآیند ساخت وساز همچنان کمتر است، اما طی دو سال اخیر تحت تاثیر تورم بالا در بازار مصالح ساختمانی، وزن مصالح در قیمت تمام شده ساخت نسبت به قبل، بالا رفته است، اما کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی (تورم فصلی مصالح) در زمستان امسال، شاخص انتظارات سازنده‌ها را بهبود بخشید، در واقع می‌توان گفت تورم فصلی مصالح ساختمانی در زمستان ۹۹ سقوط کرد. این میزان در بهار ۹۹ برابر با ۱۷ درصد، در تابستان ۹۹ معادل ۳۰ درصد، در پاییز ۹۹ برابر با ۲۲ درصد ودر زمستان ۹۹ به ۶ درصد رسید.

درحالی‌که میانگین قیمت مصالح ساختمانی در شهر تهران در سال گذشته ۷۵ درصد افزایش یافت و این میزان افزایش نسبت به تورم سالانه مصالح در سال ۹۸ که برابر با ۳۵ درصد بود در حکم جهش قیمت محسوب می‌شود، اما سرعت رشد فصلی قیمت مصالح در زمستان در مقایسه با سه فصل قبل از آن، سقوط کرد و به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت.

سازنده‌ها و فعالان ساختمانی این رویداد را به عنوان یک نشانه مثبت برای هفته‌ها و روز‌های پیش‌روی بازار مسکن وساختمان پیش‌بینی کرده و این موضوع در بهبود شاخص انتظارات آن‌ها از آینده بازار موثر بوده است. چرا که سازنده‌ها می‌دانند کاهش سرعت رشد قیمت مصالح و ثبات قیمت در بازار مصالح یکی از عوامل مهمی است که می‌تواند در خاتمه بخشیدن به جهش قیمت مسکن موثر واقع و باعث شود فاصله بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده مسکن بیش از شرایط فعلی نشود و خریداران توان ورود به بازار و خرید داشته باشند.

بهبود فضای بیرونی موثر بر بازار مسکن دومین رویداد مهم و موثر در بهبود انتظارات سازنده‌ها از وضعیت بازار در روز‌ها و هفته‌های پیش‌رو است. در شرایطی که به نظر می‌رسد تحت تاثیر تحولات بیرونی فضا برای ادامه جهش قیمت مسکن فراهم نیست، هم‌اکنون احساس سازنده‌ها نسبت به آینده بازار بهبود پیدا کرده است؛ چرا که آن‌ها نیز دریافته‌اند که ادامه جهش قیمت‌ها در بازار نه تنها به زیان سمت تقاضای مسکن بلکه به ضرر سمت عرضه نیز هست، چرا که به دلیل ناتوانی خریداران در تامین هزینه مسکن، رکود در این بخش عمیق‌تر خواهد شد و واحد‌ها به فروش نخواهند رسید.

از سوی دیگر امیدواری برای تعدیل قیمت زمین تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و ریزش نرخ در بازار‌های اقتصادی از دیگر عوامل موثر در این زمینه است، چرا که کاهش ریسک‌های غیراقتصادی نه تنها منجر به تعدیل قیمت مسکن و مصالح ساختمانی می‌شود بلکه از ناحیه تعدیل قیمت زمین هزینه‌های ساخت را برای سازنده‌ها کاهش می‌دهد. از سوی دیگر، موضوع مهمی که در این زمینه موثر است به وضعیت قیمت تمام شده مسکن برمی‌گردد.

شاخص مربوط به قیمت تمام شده مسکن نشان می‌دهد در فاصله انتهای سال گذشته تا ابتدای اردیبهشت ماه امسال شاخص قیمت تمام شده مسکن تقریبا ثابت بوده است. این شاخص که در انتهای اسفندماه برابر با ۶۲ بوده است هم‌اکنون به ۵/ ۶۳ درصد رسیده که می‌توان اعلام کرد تحول چندانی نداشته و تقریبا ثابت باقی مانده است. این موضوع نیز عاملی است که به خوش‌بینی سازنده‌ها نسبت به آینده بازار کمک کرده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد از نگاه سازنده‌ها در صورتی که وضعیت بیرونی بازار مسکن به روال یک‌ماه اول این بازار ادامه داشته باشد یعنی نرخ‌ها در سایر بازار‌ها کاهشی باقی بماند، زمینه‌های سفته‌بازی در بازار از بین برود که امیدواری برای فراهم شدن زمینه تعدیل قیمت مسکن نیز افزایش می‌یابد. این موضوع منجر به ورود تدریجی خریداران به بازار مسکن و کمک به کاهش عمق رکود در این بازار به نفع هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک می‌شود.