۷ سناریو محتمل وضعیت بازار مسکن

مهدی روانشادنیا اظهار کرد: تحولات بازار مسکن سال ۱۳۹۸ با هیچ یک از ۳۰ سال گذشته قابل مقایسه نیست. تغییرات و نوسانات شاخص‌ها خیلی از پارامتر‌های سری زمانی و سیگنال‌های بنیادین تحلیلی را در نوردیدند.

وی در گفتگو با ایسنا افزود: غیر قابل پیش بینی بودن روند‌های سال ۱۳۹۸ مختص بازار مسکن نبود و بازار سرمایه به عنوان یک بازار موازی خلاف خیلی از پیش بینی‌ها بود، اما بازار مسکن رفتار به مراتب پیچیده‌تری از خود نشان داد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: اگر چه به نظر می‌رسد با خارج کردن پارامتر ارزش برابری پول ملی و نوسانات بازار ارز از تحلیل‌ها مقداری تحلیل‌ها ساده‌تر می‌شود، اما رفتار قیمتی بازار حتی در شرایط بیماری کرونا در اسفندماه گزاره عجیب بودن رفتار بازار مسکن سال ۱۳۹۸ را تایید می‌کند.

روانشادنیا با بیان اینکه برای ارائه دادن نمایی مناسب از وضع احتمالی بازار مسکن سال ۱۳۹۹ لازم است به سوالاتی در مورد سال ۱۳۹۸ پاسخ دهیم گفت: این سوالات عبارتند از: اینکه منشا اصلی و دلایل تغییر رویه بازار در دوره پس از آذر ۱۳۹۸ با دوره ابتدای تابستان تا آذر ۱۳۹۸ چه بودند؟ پیک‌های رشد قیمتی اردیبهشت، آذر و اسفند چگونه توجیه می‌شوند؟ میزان همبستگی وضعیت منطقه‌ای و میانگین تعداد معاملات چقدر است؟ سرمایه گذاران، سوداگران یا مصرف کنندگان، کدامیک نقش تعیین کننده‌تری در نوسانات بازار داشتند؟ توزیع کشوری این تحولات چگونه بوده است؟ چه رابطه‌ای بین کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره و تعداد معاملات می‌تواند وجود داشته باشد؟ و ده‌ها سوال دیگر.

وی تاکید کرد: از طرف دیگر، ابهامات زیاد فنی به خصوص از نظر اپیدمیولوژیک، تحلیل آثار اقتصادی کرونا را بسیار دشوار می‌کند.

به گفته روانشادنیا، دشواری تحلیل تحولات بازار مسکن در کنار بیماری‌ای که تمام دنیا را مبهوت خود کرده، ابهام بازار مسکن سال ۱۳۹۹ را دو چندان می‌کند.

وی با اشاره به رشد قابل ملاحظه سرمایه گذاری عمومی در بورس و افزایش شاخص در فروردین ۱۳۹۹ گفت: رشد شاخص بورس، علامت قابل توجه دیگری برای هر تحلیلگر بازار خواهد بود.

این کارشناس بازار مسکن، هفت نتیجه را از محتمل‌ترین سناریو‌ها برای آینده این بازار دانست و افزود: ابتدا باید گفت: پیش بینی در بازار فعلی بسیار دشوار و هوای تحلیلگران بازار مسکن ابری است. دوم اینکه احتمال نوسانات و یا کاهش ارزش پول ملی، اتکا به عدد اسمی قیمت‌ها را گمراه کننده خواهد کرد.

وی ادامه داد: سوم، تنوع جغرافیایی، متراژی و سایر شاخصه‌های مرتبط با الگوی عرضه و تقاضا در بازار مسکن، ضعف تحلیل‌های متکی بر میانگین‌ها و بدون در نظر گرفتن ذات ناهمگن این کالا را آشکار می‌کند. چهارم اینکه اگرچه در مورد روند قیمت‌ها ابهامات زیاد است، اما احتمال اینکه تعداد معاملات سال ۱۳۹۹ همچون سال ۱۳۹۸ رویکرد کاهشی داشته باشد زیاد است.

روانشادنیا سناریوی پنجم را افزایش عدد اسمی قیمت‌ها در سال جاری دانست و گفت: در عین حال سقف‌های مقاومتی مهمی بر افزایش افسار گسیخته قیمت مسکن در این سال وجود دارند، که می‌توانند قیمت‌ها را در محدوده تورم عمومی حفظ کنند.

وی تاکید کرد: ششم، تنها در صورت حمایت‌های تسهیلگرانه و حتی مداخله دولت و بانکها، مقررات زدایی و بهبود فضای کسب و کار، ساخت و ساز و عرضه مسکن می‌تواند وارد روند افزایشی شود. در غیر این صورت شکاف عرضه و تقاضا به خصوص در واحد‌های منطبق با الگوی مصرف تشدید خواهد شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه توان خرید متقاضیان هفتمین مولفه تاثیر گذار بر رفتار بازار خواهد بود تصریح کرد: محدودیت قدرت خرید مصرف کنندگان، معاملات را بیش از پیش به سمت فایل‌های با عمر بنای بیشتر، کوچکتر و در مناطق مصرفی‌تر هدایت خواهد کرد.

روانشادیا گفت: با توجه به سیگنال‌های مبهم و بعضا متناقض تکنیکال و بنیادین بازار مسکن سال ۱۳۹۹ واژه‌ای فراتر از رکود تورمی برای توصیف شرایط لازم خواهد داشت.