صاحبخانه خوب؛ بهترین راهکار‌های نظارت بر بازار اجاره در دنیا

فرارو- برگه‌های تقویم باز زبان بی‌زبانی می‌گویند تیرماه رو به اتمام است. تا چشم رو هم بگذاریم تابستان هم تمام می‌شود و در حالی که اجاره‌نشین‌ها روز‌های سخت و پرمشقتی را پشت سر گذاشته‌اند، مقامات دولتی تنها با چند برگ کاغذ که رویش عنوان دهن‌پرکن «طرح پرداخت تسهیلات اجاره و رهن مسکن» نوشته شده است، سرگرم بوده‌اند. طرحی بدون جزییات، بدون پشتوانه و البته تقریبا غیرعملی. اگر پای حرف‌هایشان بنشینید چندان بی‌راه نمی‌گویند. آن بخش حرف‌هایشان درباره اینکه مداخله در بازار اجاره مسکن نتیجه معکوس دارد، راست است، اما همین جوری هم نمی‌شود دست روی دست گذاشت و به طور مطلق هیچ کاری نکرد؟ می‌شود؟

 

به گزارش فرارو، بررسی تجربه‌های مشابه نشان می‌دهد در بسیاری از کشور‌ها قوانین سفت و سختی در مورد روابط مالک و مستاجر تدوین شده و هر گونه تخلف و تعدی از آن‌ها مستوجب عقوبت است. یعنی صاحبخانه مجاز نیست هر طور که دوست دارد با مستاجر رفتار کند و به او فشار بیاورد. در این کشور‌ها برای اجاره‌خانه قوانین مشخصی وضع شده است و همه می‌دانند مقدار افزایش اجاره باید چقدر باشد و رقم افزایش در چه بازه‌ای اعمال شود. قوانین حتی جلوجلو فکر زمان تمدید را هم کرده‌اند و در قرارداد ذکر شده است مالک در زمان تمدید قرارداد مجاز است به چه اندازه افزایش فکر کند. در این صورت مستاجر حداقل می‌تواند با چشم باز تصمیم بگیرد. به نظر می‌رسد بخشی از این قوانین را می‌توان در کشور خودمان به عنوان نسخه‌های شفابخش بازار اجاره مسکن به کار گرفت.

 

بلژیک؛ حداقل ۱۰ درصد
در سیستم حقوقی بلژیک اگر قرارداد براساس قوانین دولتی نوشته شود، افزایش اجاره با محدودیت‌هایی روبرو می‌شود. البته برای بستن قرارداد هم شرایط خاصی وجود دارد. مثلا قرارداد باید کمتر از سه سال باشد. در این صورت در این سه سال افزایش قیمت اتفاق نمی‌افتد. البته قانون برای صاحبخانه هم شرایطی را در نظر گرفته است. مثلا طبق این شرایط اگر صاحبخانه خانه را تعمیر کند و کاری کند که ویژگی کاربردی خاصی به خانه افزوده شود، می‌تواند حداقل ۱۰ درصد اجاره خانه را بالا ببرد. همچنین اگر قیمت مسکن بیش از ۲۰ درصد رشد کند نیز می‌تواند با توافقی برای مستاجر افزایش قیمتی را لحاظ کند.

قبرس؛ سقف افزایش اجاره ۱۴ درصد
در قبرس قانون روابط مالک و مستاجر به شکل جدی دنبال می‌شود. موقع نوشتن قرارداد باید ذکر شود که افزایش قیمت احتمالی چقدر خواهد بود و چه زمانی رخ می‌دهد. همچنین در قانون این کشور، مواردی ذکر شده که به مستاجران تا حدی کمک کند. مثلا افزایش اجاره‌خانه با رقمی بیش از ۱۴ درصد ممنوع است؛ مگر اینکه دو سال از آخرین افزایش قیمت اجاره‌خانه گذشته باشد.

جمهوری چک؛ توافق روی رقم افزایش احتمالی
در جمهوری چک قانون همه چیز را به توافق دو طرف واگذار کرده است. با این حال وقتی لازم باشد مداخله می‌کند. طبق قانون این کشور هیچگونه افزایش قیمتی نباید به خواست فقط یک طرف انجام شود. به همین خاطر در قرارداد‌ها درج می‌شود که اگر صاحبخانه قصد افزایش قیمت را دارد، مقدار آن چقدر است و چه زمانی اتفاق می‌افتد. با این کار دو طرف روی افزایش قیمت قبل از بستن قرارداد توافق می‌کنند. اگر روی اجاره توافقی صورت نگیرد، میزان افزایش اجاره‌خانه باید دقیقا براساس ارزش خانه در آن زمان انجام شده و در نهایت مستاجر هم موافق باشد.

دانمارک؛ تعیین قیمت براساس میانگین قیمت
در دانمارک اگر مستاجر از رقم افزایش اجاره ناراضی باشد، قرارداد بررسی شده و در نهایت مبلغ مطابق قانون اجاره تعیین می‌شود. قانون دانمارک اجاره را از چهار راه مختلف می‌تواند تعیین کند. روش‌هایی از جمله عرضه و تقاضا و میانگین اجاره در آن منطقه که معمولا به نفع مشتری تمام می‌شوند. در قانون این کشور محدودیتی برای تعداد دفعاتی که می‌توان کرایه را افزایش داد و یا اینکه زمان آن چه موقع باید باشد ذکر نشده است. هرچند اگر قیمت خانه نسبت به قبل افزایش پیدا نکرده باشد مالک حق افزایش کرایه را ندارد.

استونی؛ سقف افزایش سالانه معادل ۱۰ درصد
در کشور استونی فرایند افزایش اجاره خانه داستانی پیچیده دارد. اگر قصد دارید با یک نفر قرارداد بسته و افزایش قیمتی را لحاظ کنید باید حداقل قرارداد سه ساله ببندید. در این قرارداد شما می‌توانید سالی یک بار افزایش قیمت را لحاظ کنید و میزان فاصله دو افزایش قیمت نمی‌تواند کمتر از شش ماه باشد. همچنین میزان این افزایش قیمت باید مبنای درستی داشته باشد و در زمان بستن قرارداد کاملا مشخص باشد. حال این مشخص شدن می‌تواند براساس توافق طرفین باشد. مثلا اینکه ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کند یا براساس میزان افزایش قیمت خانه و اجاره خانه‌های منطقه و ... انجام خواهد شد.

فنلاند؛ سقف افزایش اجاره سالانه معادل ۱۵ درصد
در فنلاند اگر مستاجری فکر می‌کند صاحبخانه از او اجاره ناعادلانه دریافت می‌کند، می‌تواند به دادگاه برود و از قاضی بخواهد مبلغ اجاره منطقی برای سکونت در آن خانه را مشخص کند. در مورد میزان افزایش کرایه نیز مفهومی با عنوان افزایش اجاره منصفانه تعریف شده است که می‌گوید افزایش قیمت اجاره نباید بیش از ۱۵ درصد در سال باشد. مگر اینکه خانه نوسازی شده باشد یا ارزش مالی آن افزایش پیدا کرده باشد.

فرانسه؛ سیاست‌های کنترل جمعیت
در فرانسه قوانین تعیین اجاره با توجه به منطقه‌ای که زندگی می‌کنید متفاوت است. به صورت کلی حدود ۶۰ درصد مردم فرانسه می‌توانند به صورت آزادانه قرارداد بسته و براساس توافق دو طرف میزان اجراه و ... را تعیین کنند. ولی برای ۴۰ درصد جمعیت فرانسه داستان متفاوت است. طبق قانون این کشور، اجاره‌خانه در شهر‌هایی که کمتر از ۵۰ هزار نفر جمعیت دارند توسط دولت تعیین تکلیف شده و میزان اجاره پرداختی آن‌ها با توجه به قانون مشخص می‌شود. اکنون در فرانسه حدود ۳۸ شهر با چنین مشخصاتی وجود دارند که حدود ۴۰ درصد جمعیت این کشور را شامل می‌شوند. به این ترتیب دولت فرانسه با کنترل قیمت اجاره در شهر‌های کوچک می‌تواند جلوی مهاجرت به شهر‌های بزرگ را هم بگیرد.

آلمان؛ سقف افزایش ۱۰ درصد
در آلمان قوانین حمایتی زیادی برای مستاجران وجود دارد. شاید به همین خاطر باشد که میزان اجاره‌نشین‌های این کشور در حال پیشی‌گرفتن از مالکان است. اول اینکه هیچ مالکی حق ندارد اجاره خانه را بیش از ۱۰ درصد افزایش دهد. اگر در شرایطی که خانه کمی وجود دارد یک مالک کرایه‌خانه خود را بیش از ۲۰ درصد از نرم بازار افزایش دهد، مرتکب تخلف مدنی شده است. اگر همان مالک کرایه‌خانه را بیش از ۵۰ درصد افزایش دهد تحت عنوان تخلف جنایی مورد تعقیب قضایی قرار گرفته و حتی اگر مستاجر هم با شرایطش موافقت کرده باشد، قرارداد آن‌ها باطل قلمداد می‌شود.

ایتالیا؛ ۷۵ درصد بالای نرخ دولتی
ایتالیا فقط تحت شرایط خاصی وارد بحث اجاره‌خانه‌ها می‌شود. به تازگی قانونی در این کشور تصویب شده است که به دولت اجازه می‌دهد میزان اجاره در قرارداد‌های کوتاه‌مدت را تعیین کند. منظور از قرارداد‌های کوتاه‌مدت، قرارداد‌هایی است که مدت زمانی کمتر از شش ماه دارند. معمولا این قرارداد‌ها توسط دانشجویان برای اجاره مکانی در طول سال تحصیلی بسته می‌شوند. به موجب این قرارداد‌ها هیچگونه افزایش قیمتی اعمال نمی‌شود. در مورد قرارداد‌های عادی نیز میزان اجاره نباید بیش از ۷۵ درصد نرخ اجاره اعلام شده توسط سازمان مسکن و شهرسازی این کشور باشد. نرخی که اول هرسال اعلام می‌شود.

هلند؛ کنترل کامل دولت
در هلند قانون خیلی به صاحبخانه‌ها اجاه دور برداشتن نمی‌دهد. این را بدانید که بیشتر املاک هلند تحت نظارت دولت هستند و دولت براساس قاعده‌های مشخص میزان اجاره را مشخص می‌کند. طبق این قاعده‌ها میزان افزایش اجاره هرساله توسط وزیر مربوطه اعلام می‌شود. البته منطقه‌های مختلف می‌توانند تا حدی برایشان مشخص شده است میزان اجاره اعلامی توسط وزیر را رعایت نکنند.

لهستان؛ بین چهار تا ۵۰ درصد
در لهستان افزایش اجاره‌خانه نباید در مدت زمانی کمتر از شش ماه اعمال شود. از طرفی خانه‌هایی که تعمیر نشده‌اند و شرایط خاص دیگری را دارند نباید افزایش قیمتی بیش از چهار درصد داشته باشند. در این زمینه یک قانون دیگر هم در لهستان وجود دارد که از مسکن‌های اجتماعی حمایت می‌کند. طبق این قانون افزایش اجاره این واحد‌ها نباید بیش از ۵۰ درصد از کمترین اجاره بها باشد. کمترین اجاره بهای مسکن‌های اجتماعی توسط شهرداری همان منطقه اعلام می‌شود.

پرتغال؛ قیمت‌گذاری بر اساس نرخ فروش
در بازار مسکن پرتغال دو نوع ملک وجود دارد؛ یک بازار آزاد که در آن هرگونه قیمت‌گذاری آزاد است و دیگری بازاری که در آن رعایت قوانین دولتی الزامی است. در حقیقت دولت این کشور می‌گوید باید اجاره خانه براساس منطق و صداقت تعیین شود. در غیر این صورت قراردادی که بسته می‌شود برای قانون این کشور رسمیت ندارد. معمولا میزان این صداقت و منطق توسط ارزش آن ملک در بازار سنجیده می‌شود. در هر صورت در بازار کشور پرتغال تلاش می‌شود رقم اجازه به شکل توافقاتی بین مالک و مستجر بسته شود، اما در کل اجاره‌ها باید هر یک سال یکبار افزایش پیدا کنند و تنها قرارداد‌هایی می‌توانند شامل افزایش قیمت شوند که مدت زمانشان بیش از یک سال است.

سوئد؛ قوانین سفت و سخت
در کشور سوئد اجاره‌خانه بر اساس ارزش واقعی ملک تعیین شده و کاری به میزان تقاضا ندارد. در این میان هرساله املاک با توجه به تعمیرات و تغییرات ارزش‌گذاری شده و براساس آن ارزش از مستاجر اجاره دریافت می‌شود. اگر قرار باشد مالکی اجاره‌خانه را افزایش دهد، باید از اتحادیه مستاجران اجازه بگیرد. اگر مالک و اتحادیه به توافقی نرسیدند دادگاه وارد بازی شده و میزان قیمت را تعیین می‌کند. البته همه این‌ها در صورتی است که یک سال از آخرین افزایش اجاره آن ملک گذشته باشد.