تسهیلات مسکن؛ چهار میانبر برای صاحبخانه شدن

 

فرارو- وام‌های مسکن برخلاف آنچه عموم مردم تصور می‌کنند، همچنان می‌توانند چاره‌ساز باشند. از وام انبوه‌سازان که برای هر واحد آپارتمان ۱۱۰ میلیون تومان است، بگیرید تا صندوق مسکن یکم که به هر زوج جوان تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان تسهیلات می‌دهد. این وسط حساب پس‌انداز مسکن جوانان هم به عنوان طرحی آینده‌نگرانه وجود دارد که باعث می‌شود فرزندتان سختی‌های شما برای صاحبخانه شدن را تحمل نکند؛ به این شرط که هر ماه مبلغ مشخصی برای آینده خودش و خانه‌اش کنار بگذارید. بورس هم جای دیگری است که می‌تواند شما را صاحبخانه کند. آن هم از طریق اوراق تسهیلات که هر کدامشان یک برگ برنده برای دریافت وام از بانک به حساب می‌آید.

آینده‌نگری با حساب مسکن جوانان
حساب پس انداز مسکن جوانان از انواع حساب‌های سپرده سرمایه‌گذاری کوتاه مدت به حساب می‌آید که دارنده حساب قادر است با رعایت برنامه سپرده‌گذاری ارایه شده توسط بانک در بلند مدت با شرایط خاص از تسهیلات این حساب استفاده کند. هر کس به سن ۱۸ سال رسیده باشد می‌تواند برای خودش یا کسانی که تحت حمایتش هستند حساب پس‌انداز مسکن جوانان افتتاح کند. اما این حساب مسکن جوانان به چه دردی می‌خورد؟

 

شما با افتتاح حساب مسکن جوانان و واریز یک مبلغ مشخص به صورت ماهانه، بعد از ۱۵ سال خواهید توانست تسهیلات مسکن دریافت کنید. البته اگر عجله داشته باشید، در پایان سال پنجم هم می‌توانید تسهیلات بگیرید. البته میزان آن خیلی کمتر خواهد بود. سقف تسهیلات برای هر شهر متفاوت است. به طور مثال در پایان سال پانزدهم، سقف تسهیلات برای شهر تهران ۲۱۳ میلیون، شهر‌های بزرگ ۱۷۷ میلیون و سایر شهر‌ها ۱۴۲ میلیون تومان است. در پایان سال پنجم سقف تسهیلات تعیین شده تقریبا از نصف این مبالغ هم کمتر است. به طوری که سقف تسهیلات در نظر گرفته شده برای شهر تهران ۹۱ میلیون، شهر‌های بزرگ ۷۶ میلیون و سایر شهر‌ها ۶۱ میلیون تومان است. حالا سوال اصلی اینجاست که مبلغی که باید هر ماه به حساب پس‌انداز مسکن جوانان واریز کنید چقدر است؟ همین اول باید بگویم که این مبلغ هر سال به صورت پلکانی افزایش پیدا می‌کند.

 

همچنین اینکه ساکن چه شهری هستید، در انتهای مدت قرارداد چقدر تسهلات می‌خواهید و اینکه در چه سالی حساب را افتتاح کنید همه در تعیین مبالغ واریزی مؤثر است. به عنوان مثال اگر تا آخر سال برای افتتاح این حساب اقدام کنید، در سال اول باید دست کم ماهانه ۳۸ هزار تومان به حسابتان واریز کنید. این مبلغ هر سال سه هزار تومان افزایش پیدا می‌کند و نهایتا در سال پانزدهم باید ماهانه ۸۰ هزار تومان به حساب پس‌انداز مسکن جوانان پول واریز کنید. این مبالغ حداقل مبالغی است که باید برای افتتاح حساب بپردازید. اگر دنبال دریافت سقف تسهیلات باشید شرایط به کلی متفاوت است. ساکنان تهران برای دریافت سقف تسهیلات، باید این مبالغ ماهانه را در ضریب ۷.۱۷ ضرب کنند. ضریب برای شهر‌های بزرگ ۵.۹۸ و برای سایر شهر‌ها ۴.۸ است. به طور مثال کسی که ساکن تهران است برای بهره‌مندی از سقف تسهیلات باید در سال اول ماهانه حدود ۲۷۰ هزار تومان به حساب پس‌انداز مسکن جوانان واریز کند. هر سال مبلغ ۲۳ هزار تومان به این رقم اضافه می‌شود تا متقاضی در سال آخر ماهانه ۵۷۳ هزار تومان برای حساب پس‌انداز مسکن جوانان کنار بگذارد. شاید فکر کنید با واریز این مبالغ دیگر باید تا چند سال با پولتان خداحافظی کنید، اما اینطور نیست. برداشت از حساب پس انداز مسکن جوانان در هر مقطعی بلامانع است، ولی باید توجه داشته باشید که برداشت از این حساب باید به صورتی باشد که متوسط موجودی حساب از حداقل مبلغ تعیین شده توسط بانک مرکزی در هر سال کمتر نشود.

وام انبوه‌سازی؛ تا سقف ۱۱۰ میلیون تومان برای هر واحد
انبوه سازان می‌توانند از تسهیلات ساخت مسکن به ازای هر واحد استفاده کنند. یعنی به طور مثال سازنده‌ای که می‌خواهد در تهران ۱۰واحد بسازد می‌تواند ۱۰عدد وام ۶۰میلیون تومانی تسهیلات دریافت کند. در این نوع از تسهیلات سقف پرداخت هر وام برای تهران ۸۰ میلیون تومان، برای مراکز استان‌ها و شهر‌های میانی ۶۰ میلیون تومان و برای شهر‌های کوچک ۴۰ میلیون تومان است. در این نوع از تسهیلات نیز زوج‌های متقاضی می‌توانند دونفری از این تسهیلات استفاده کنند. به بیان ساده‌تر هر زوج میتواند ۱۶۰میلیون تومان در تهران، ۱۲۰میلیون تومان در مراکز استان‌ها و شهر‌های میانی و در شهر‌های کوچک ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند. آن هم برای ساخت واحد‌های مسکونی انفرادی.

 

شرایط برای انبوه‌سازان متفاوت است؛ به طوری که سقف تسهیلات برای انبوه‌سازان در تهران ۹۰میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۸۰میلیون تومان و در سایر شهر‌ها ۷۰میلیون تومان است. همچنین در مناطق کمتر توسعه‌یافته ۶۰‌میلیون تومان سقفی است که برای تسهیلات انبوه‌سازان در نظر گرفته شده است. این سقف‌ها برای انبوه‌سازانی که صلاحیت حرفه‌ای دارند از این هم بیشتر است و سقف تسهیلات برای این دسته ۱۱۰ میلیون تومان برای مراکز استان‌ها، ۱۰۰ میلیون تومان برای شهر‌های بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۹۰ میلیون تومان برای سایر شهر‌ها در نظر گرفته شده است. البته چنین تسهیلاتی یک شرط دارد. آن هم اینکه این انبوه‌سازان حرفه‌ای باید به اندازه ۱۵ درصد تسهیلاتی که دریافت می‌کنند در حسابشان کارکرد داشته باشند. یعنی میانگین حساب این متقاضیان در یک سال باید حداقل ۱۵ درصد میزان تسهیلاتی باشد که دریافت می‌کنند.

 

نرخ سودی که بانک مسکن برای این تسهیلات در نظر گرفته مطابق مصوبه شورای پول اعتبار ۱۸ درصد است. بانک عامل برای آن دسته انبوه‌سازانی که چنین حساب سپرده‌ای ندارند همراه چاره گذاشته است. آنهم اینکه این انبوه‌سازان باید ۲۰درصد تسهیلات را از محل اوراق استفاده کنند. همچنین، آن دسته از متقاضیانی که الگوی مصرف را رعایت می‌کنند یعنی حداکثر مساحت واحد‍‌های آن‌ها در شهر‌های بالای یک میلیون نفر ۷۵متر و در سایر شهر‌ها حداکثر ۱۰۰متر است، می‌توانند از این تسهیلات بهره‌مند شوند. آن‌هایی که در شهر‌های کمتر توسعه یافته خانه می‌سازند الزامی به ارایه اوراق ندارند.

صندوق مسکن یکم؛ تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان برای هر زوج
وام صندوق مسکن یکم از بقیه تسهیلات راه‌دست‌تر به نظر می‌رسد. طرح ارائه وام زوج‌های جوان از سوی بانک مسکن و از سال ۹۴ آغاز شد. این بانک دولتی فعلا در شهر‌های کوچک ۴۰ میلیون تومان، در شهر‌های متوسط ۶۰میلیون تومان و در شهر‌های بزرگ برای هر یک از زوج‌ها تا سقف ۸۰میلیون تومان وام می‌دهد. البته نه به همه. برای دریافت این وام حتما باید هم خودتان و هم همسرتان خانه اولی باشید. یعنی تا به حال سند هیچ واحد ملکی به نامتان نخورده باشد. همچنین حداقل سن برای دریافت این وام ۱۸ سال است. شرایط دریافت این وام به این صورت است که نصف مبلغ مدنظرتان برای دریافت وام را به مدت ۱۰ ماه در بانک سپرده‌گذاری کنید. به عبارتی یک زوج خانه اولی که در شهر‌های بزرگ سکونت دارند، می‌توانند برای دریافت ۱۶۰ میلیون تومان وام اقدام کنند (۸۰ میلیون تومان به ازای هر نفر). برای این کار باید از ۱۰ ماه قبل نصف این مبلغ یعنی ۸۰ میلیون تومان را در یک حساب نزد بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند تا در موعد مقرر وام ۱۶۰ میلیون تومانی علاوه بر اصل پولشان را دریافت کنند. در کنار این وام، هر کدام از این دو نفر می‌توانند ۲۰ میلیون تومان وام جعاله بگیرند. همان وامی که برای بازسازی و تعمیر واحد مسکونی می‌دهند. حالا با یک حساب سرانگشتی این زوج کلانشهرنشین، مجموعا می‌توانند ۲۰۰ میلیون تومان وام مسکن از صندوق مسکن یکم دریافت کنند.

 

قسمت شیرین داستان به پایان رسید. حالا نوبت بازپرداخت وام است. قسط‌های این نوع وام‌های بانکی ۱۲ساله هستند و می‌توان به صورت پلکانی اقدام به پرداخت آن‌ها کرد. به اینصورت که بعد از گذشت سال اول مبلغ اقساط به صورت تدریجی افزایش پیدا می‌کند. همچنین باید توجه داشته باشید که وام صندوق مسکن یکم با نرخ سود هشت درصدی پرداخت می‌شود و فرد با دریافت ۸۰میلیون تومان وام برای خرید خانه باید ماهانه ۹۳۰هزار تومان قسط پرداخت کند. اگر برای دریافت این وام نقشه کشیده‌اید باید به چند نکته دیگر هم توجه کنید. چراکه شرایط دریافت وام صندوق پس انداز یکم می‌تواند گاهی پیچیده شود؛ مثلا ارزش ملک خریداری شده باید حداقل ۲۰درصد از مبلغ خود وام بیشتر باشد. همچنین این ملک نباید دارای عمر بالای ۱۵ سال باشد. خانه مورد نظر جهت خرید باید در محدوده شهر قرار داشته باشد. از همه مهمتر دریافت این وام به همین راحتی نیست و یک ضامن معتبر لازم دارد که فیش حقوقی خاص و درآمد ماهانه به صورت سه برابر مبلغ قسط داشته باشد. بطور خاص برای دریافت وام ۸۰ میلیون تومان، یک ضامن با فیش حقوقی ماهانه حداقل دو میلیون و ۷۹۰ هزار تومان لازم است.

صاحبخانه شدن با کمک بورس
اوراق تسهیلات مسکن معروف به تسه دیگر تسهیلاتی است که می‌توانید برای خرید خانه روی آن حساب کنید. این اوراق در فرابورس عرضه می‌شوند و هر هفته نرخ‌های متفاوتی به خود می‌گیرند و در یک ماه اخیر بین ۵۷ هزار تا ۶۰ هزار تومان نوسان داشته‌اند. شاید از خودتان بپرسید که این اوراق به چه دردی می‌خورند؟ اوراق تسه به نوعی حکم برگ برنده را برای کسانی که دنبال وام مسکن هستند ایفا می‌کنند. به طوری که با هر یک از این اوراق بهادار می‌توانید معادل ۵۰۰ هزار تومان وام از بانک مسکن بگیرید. مثلا زوج‌های تهرانی که باید برای دریافت وام ۱۰۰میلیون تومانی مسکن، ۲۰۰برگه تسهیلات مسکن خریداری کنند، باید ۱۲ میلیون تومان همان اول کار کنار بگذارند. این مبلغ با احتساب ۲۰میلیون تومان وام جعاله که بابتش باید ۴۰برگ بهادار دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی خریداری کرد، در مجموع هزینه زوج‌های تهرانی برای وام ۱۲۰ میلیون تومانی مسکن را به حدود ۱۴ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان می‌رساند. میزان اوراق تسه مورد نیاز برای وام زوج‌های غیرتهرانی که در شهر‌هایی با جمعیت بیشتر از ۲۰۰ هزار نفر زندگی می‌کنند متفاوت است. آن‌ها می‌توانند با خرید ۱۶۰ برگ اوراق تسه که برایشان ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خرج برمی‌دارد، وام ۸۰ میلیون تومانی بگیرند. با احتساب دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان برای خرید اوراق وام جعاله، در مجموع این دسته متقاضیان برای دریافت وام ۱۰۰میلیون تومانی باید ۱۲ میلیون تومان پرداخت کنند.

وام مسکن برای زوج‌هایی که در سایر شهر‌ها با جمعیت زیر ۲۰۰ هزار نفر زندگی می‌کنند، ۱۲۰ برگ تسه خرج دارد. به عبارتی این زوج‌ها با در نظر گرفتن بودجه هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی برای خرید اوراق تسه، می‌توانند معادل ۶۰ میلیون تومان وام مسکن بگیرند. اگر این مبلغ را با خرج دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومانی وام جعاله جمع کنیم، این زوج‌ها با خرج ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان، در مجموع می‌توانند ۸۰ میلیون تومان وام بگیرند.

 

اوراق تسه فقط برای زوج‌ها نیست. مجرد‌ها هم می‌توانند از این اوراق برای دریافت وام مسکن استفاده کنند. مجرد‌های تهرانی می‌توانند تا سقف ۶۰میلیون تومان و غیر زوج‌هایی که در مراکز استان‌های بالای ۲۰۰هزار نفر جمعیت دارند تا سقف ۵۰میلیون تومان و در نهایت غیر زوج‌های ساکن در سایر مناطق تا سقف ۴۰میلیون تومان وام دریافت کنند. این متقاضیان باید دو برابر مبلغ وام به میلیون تومان، اوراق تسه ارائه کنند که هر برگ آن در حال حاظر حدود ۶۰ هزار تومان می‌ارزد. همچنین در صورت نیاز به دریافت وام ۲۰ میلیون تومانی جعاله که می‌توان آن را برای تعمیر و بازسازی خانه تازه خریداری شده استفاده کرد، باید دو میلیون و ۴۰۰ هزار تومان دیگر روی مبالغ محاسبه شده قبلی اضافه کرد.